大栅栏琉璃厂文化产业园区项目建设可行性研究报告.doc

大栅栏琉璃厂文化产业园区 可行性研究报告 目 录 一、项目概况┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄2 二、建设内容说明┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄4 三、配套条件说明┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄5 四、项目开发周期┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄5 五、市场分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄7 六、投资概算┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄7 七、销售收入和综合效益测算┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄8 八、研究结论 ┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11 附录1：建安工程费概算标准说明┄┄┄┄┄┄┄┄┄12 附录2：福泰大酒店销售价格估算说明┄┄┄┄┄┄┄14 附录3：地下建筑面积价格估算说明┄┄┄┄┄┄┄┄14 北京大栅栏琉璃厂文化产业园区项目 可行性研究报告 一、项目概况： 1．项目位置： 北京大栅栏琉璃厂文化产业园区项目（包括大栅栏项目L地块和琉璃厂东区两部分，以下简称该项目）位于规划中的大栅栏地区东部，与天安门广场的零距离区位关系形成其得天独厚的区位优势。大栅栏琉璃厂地区中心地位突出，市政设施发达，作为规划中的四条地铁线路的交汇处，交通十分便利，其近距离可达故宫博物院、国家博物馆、人民大会堂和建设中的国家大剧院等天安门广场周边著名建筑群落，以及天桥，大观园、牛街等知名的历史文化旅游景区。 2．建设用地面积： 大栅栏琉璃厂文化产业园区总面积为38.68公顷，其中：可建用地面积38.31公顷。区内预计实际拆迁用地面积26.77公顷，其中道路拆迁用地面积5.97公顷，预计总建筑面积约587306平米，其中地上面积389290平米，地下面积198016平米。 3．开发建设形式： 与政府的政策性投资公司共同组建股份有限公司，以自主经营和自负盈亏的企业化经营方式，在政府政策主导和支持下，充分利用资本市场的融资功能并发挥市场机制的作用，独立实施该项目。 4．项目定位及市场分析： 大栅栏琉璃厂地区地处北京城南的龙脉之上，历史上一直是交通便利的商贾云集之地。目前大栅栏琉璃厂地区仍然较为完整的保存了历代遗留的街道、胡同和城市空间形态，是北京市历史文化保护区之一。作为北京城内现存最完整的传统商业区，这里人口稠密，市政设施落后，道路狭窄通达性差，商业区划分不合理，商业品质和效益低下，与其优越地理位置极不相称，是一块未能显现青春活力却蕴藏极大的社会和经济价值的京城“处女地”。2002年北京市政府决定对大栅栏琉璃厂地区进行保护性开发， 将其列入《北京市2008年奥运行动规划》，是重点商业中心区和市级重点改造项目。“大栅栏琉璃厂”在国内外有着极高的知名度和公众认同度，“大栅栏琉璃厂”一旦开发即可产生强烈的社会反响，吸引大量游人和新的消费群体。 从地形来看，大栅栏琉璃厂文化产业园区呈长方型，区块较大，可以考虑多种业态；从项目区位来看，大栅栏琉璃厂文化产业园区紧临天安门，周边有重要的城市干道，可利用天安门、城市干道带来的人流、车流发展商业、旅游业；从与大栅栏琉璃厂地区其他区位关系来看，大栅栏琉璃厂文化产业园区与东部的大栅栏琉璃厂国粹商业区呈现联动互补关系，可为大栅栏琉璃厂其他地区提供配套服务；从交通来看，大栅栏琉璃厂文化产业园区西面有拓宽的南新华街，与大栅栏琉璃厂东面地区相连有拓宽的延寿街、胭脂胡同，区内有众多保留的街道胡同，利于步行街的商业形态。 同时，大栅栏琉璃厂文化产业园区内有大量历史文物保护建筑需要保留，如正乙祠、梅兰芳故居、纪晓岚故居等，在规划中需有所考虑。 在立足于保护历史文化的前提下，对大栅栏琉璃厂文化产业园区项目的定位是： 以民俗休闲文化为产业龙头的现代化的露天摩尔，集传统商业、传统手工艺制造、城市文化旅游、古都风貌游览、文化娱乐等为一体的具有多元功能的文化产业园区。力争将其建设成一个集传统商业、传统手工艺制造、城市文化旅游、文化娱乐等为一体的具有多元功能的文化产业新区。力争使琉璃厂成为北京最大的、品位最高的古玩及艺术品集散地，最全、最密集的中国传统手工艺品生产基地，中国乃至世界的工艺品交割市场，北京最大的古都风貌景观区和城市旅游区。与大栅栏琉璃厂商业街区形成互动发展。 琉璃厂文化产业园区的建设，已经列入了北京市第十个五年计划文化建设的重点项目。随着该项目的开发，将激活和释放出其潜在的巨大商业价值，使开发具有“点石成金”之功效。“人文奥运”是2008年北京奥运会的三大主题之一，届时该项目将是弘扬中华民族优秀文化与西方文化相交融，向世人展示北京这座历史文化名城在新世纪的风采的绝好机会。 二、建设内容说明： 1．项目用地：38.68公顷 2．项目实用地：38.31公顷 3．项目容积率：1.016 4．总建筑面积约587306m2，其中地上面积：389290