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城市“地王”频出的冷思考 　　近来我国一些大城市“地王”频出。根据有关资料统计，2016年1-8月全国已经出现单宗土地超过10亿元的地块300宗。表面上看，“地王”频出是房地产市场复苏的重要表现，许多城市房地产销售量和价格出现了上涨。房地产市场活跃，解决了地方财政困难，拉动了固定资产投资增长，对于“去库存，稳增长”也有积极的推动作用。但是仔细分析，“地王”频出并不符合房地产市场的规律。“地王”成交价格少则单位建筑面积楼面地价上万元，最高超过10万元，未来房地产销售价格将远超出国际上关于房地产价格和国民收入的比例关系。“地王”频出有可能危害我国房地产市场和城镇化的健康发展。 　　一、中国建设用地供给过量和商品房空置 　　长期以来，中国建设用地供给过量的问题没有引起政府部门高度重视。我国各地制定和修改土地利用规划时，大部分城市都是向上级政府反映本地的耕地保护任务负担过重，而建设用地指标不足，希望尽可能增加建设用地指标，以保障建设用地供给。据国土资源部咨询研究中心副主任刘文甲介绍，2004年实际情况是中国城乡建设用地约24万平方公里，城市人均建设用地已达130多平方米，远远高于发达国家人均82.4平方米和发展中国家人均83.3平方米的水平；全国村庄建设用地2.48亿亩，按当年农业人口计算，人均村庄用地218平方米，高出国家定额最高值（150平方米/人）45.3%。我国这个有着13亿人口的国家，城市人均建设用地之多，甚至超过世界最繁华的城市之一纽约，总量更是已达世界第一。可能有人提出人均城市建设用地统计可能不准确。那么，用建设用地占土地总面积比例分析。根据《全国土地利用规划纲要》，2005年底全国建设用地面积为3192.24万公顷，到2010年和2020年，建设用地总面积分别控制在3374万公顷和3724万公顷以内，超过全国土地总面积的3%，远高于世界平均2%的水平。2020年湖南长沙市全市城乡建设用地规模控制在156762公顷以内，中心城区建设用地规模控制在629平方公里以内，分别占其土地总面积的13.26%和26.63%。2020年杭州市萧山区建设用地总规模控制在 43940 公顷以内，占其土地总面积的31.07%。新加坡是一个城市国家，其居住用地和工作用地分别只占其土地总面积的19%，加上21%的基础设施用地，其建设用地占土地总面积的比例也只有60%。中国香港是国际大都市，2014年各类建设用地合计245平方公里，占其土地总面积的22%。世界公认的城市发展土地增长弹性系数（土地增长与人口增长之比）为1.12。美国实行放任的城市化，该系数为1.6，1990-2004年我国此系数为2.28。 　　目前我国房地产空置情况惊人。有数据表明，截止到2016年6月底，全国商品房待售面积仍然达到71416万平方米，按照我国人均住房面积30平方米计算，“空置”住房可供近2380万人口居住。截至2016年5月，全国县及县以上规划中的3500多个新城新区，能容纳近34亿人口，装下全世界一半的人已经不成问题。房地产业的畸形发展，已经严重挤占了实体经济的投资来源和发展活力。2014年，房地产投资在全国固定资产投资中占比仅为18.9%。北京房地产投资占固定资产投资的比例最高，达到了61.53%。其次是上海，达到59.5%。贵阳达到42.19%，昆明达到45.19%，我国主要城市的房地产投资占固定资产投资的比例均在30%以上。畸形发展的房地产业，使市场投机因素增长，已经严重影响老百姓的理财观，人们把购置房产作为投资和保值增值的最佳手段。 　　二、“地王”频出是开发商的合理经济行为 　　目前对于“地王”频出，很多人怪罪于“土地财政”。似乎是地方政府为了增加财政收入而提高了土地出让价格。对于2016年各“地王”的土地出让情况分析，2016年全国已经出现单宗土地超过10亿元的地块300宗中溢价率超过100%的地王达到了150宗。显然，“地王”频出是开发商的自觉行为，并不是地方政府的主观愿望。有些城市准备出台“限地价”之类的宏观调控措施，也表明地方政府不希望地价过快上涨。 　　“地王”频出，地价升高，是开发商的合理经济行为。最主要的问题是，开发商通过抬高地价，有利于形成房地产价格将会上涨的市场效应。开发商抬高地价，有利于原来已经取得的低价土地升值，有利于开发商已经完成开发的商品房销售价格提高，有利于刺激消费者和投资者因为担心房地产价格上涨而踊跃购买商品房。另外，新“地王”的出现，也是房地产开发商经营策略上的需要，它可以通过取得“地王”，获得本房地产企业经济实力雄厚的宣传效果，不仅可以起到广告效应，减少广告宣传投入成本，也能够提高行业竞争门槛，迫使一些经济实力相对差的企业退出市场。通过取得“地王”，也可以让它们在银行面前提高信用水平，更容易取得