房地产企业营改增政策培训分解.ppt

转让不动产 1.征收特点： 纳税人（其他个人除外）转让其取得的不动产，应向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 其他个人转让取得的不动产向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 2.税率、征收率、预征率 税率：11% 征收率：5% 预征率：5% 3.缴税方法——（1）纳税人销售取得的不动产（不含个人转让其取得的住房） 取得方式 预缴时 申报时 预征销售额 预征率 计算公式 计税方法 销售额 税率/征收率 非自建 全部价款和价外费用—不动产购置原价或者取得不动产时的作价 5% 应预缴税款（应纳税额）=（全部价款和价外费用—不动产购置原价或者取得不动产时的作价）/（1+5%）*5% 一般计税方法 全部价款和价外费用 11% 简易计税方法 全部价款和价外费用—不动产购置原价或者取得不动产时的作价 5% 自建 全部价款和价外费用 5% 应预缴税款（应纳税额）=全部价款和价外费用/（1+5%）*5% 一般计税方法 全部价款和价外费用 11% 简易计税方法 5% 4.差额扣除凭证 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。 　上述凭证是指： （一）税务部门监制的发票。 （二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。 （三）国家税务总局规定的其他凭证。 个人转让其购买的住房（只做了解） 注：个人销售自建自用的住房免征增值税 购房期限 住房类型 预征销售额/销售额 预征率/征收率 计算公式 不足2年 普通住房和非普通住房 全部价款和价外费用 5% 应预缴税款（应纳税额）=全部价款和价外费用/（1+5%）*5% 2年以上（含2年） 非普通住房 全部价款和价外费用—购买住房价款 5% 应预缴税款（应纳税额）=（全部价款和价外费用—购买住房价款/（1+5%）*5% 普通住房 免征增值税 六、进项税额 进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。 下列进项税额准予从销项税额中抵扣： 增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、解缴税款的完税凭证上注明的增值税额；农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和扣除率计算的进项税额。 纳税人取得增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书需在规定期限内经税务机关认证或稽核比对，解缴税款的完税凭证需附送相关资料。 下列进项税额不得从销项税额中抵扣： 纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的；用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的；非正常损失项目的；购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务；财政部和国家税务总局规定的其他情形。 进项税额划分： 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模） 注：明确应以“建设规模”这个指标作为计算不得抵扣进项税额的依据。建设规模即项目建设的面积。这一条说明，在计算简易计税方法和免税房地产项目对应的“不得抵扣的进项税额”时，应以面积为计算单位，而不能以套、层、单元、栋等作为计算依据。 （一）不动产抵扣（结合15号公告） 1.需要分2年抵扣的范围 ⑴5月1日后取得的不动产（直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式），并在会计制度上按固定资产核算的不动产。 ⑵5月1日后发生的不动产在建工程（新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产）。 注意：15号公告第三条：纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。 2.不需进行分2年抵扣的范围（可一次性全额抵扣） ⑴房地产开发企业自行开发的房地产项目 ⑵融资租入的不动产 ⑶在施工现场修建的临时建筑物、构筑物 3.抵扣方法 60%→当期抵扣 40%→第13个月抵扣 注意：抵扣应取得5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 例1：2016 年5月6日，某市A增值税一般纳税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办