大湘西物流城项目发展战略及整体定位报告讲义.ppt

全国宏观经济形势—保持高速增长,预计2013年GDP增长8%!!。 2013年房地产政策与房地产动向： 住建部：2013年要坚定不移的搞好房地产市场调控，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施，要坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善型需求。 2013年受国五条影响市场交易量井喷，投资性需求仍然过剩，今年房价或仍然上涨，今年房地产运行的情况预测是前低、中升、后翘模式。 中央国五条细则 国五条影响--投资需求将逐步淡出 2013年一线城市房市被打压，二三线城市成为房市上涨的又一块高地。这种暴涨将促动新的调控政策出台，从严方向不变。 兼顾土地效益和民生，各级政府需要寻求房地产调控下的新出路。 国家出台的各项房地产调控政策，重点针对的是房地产行业中的住宅市场，商业和工业地产未在调控范围。 目前各级政府设立创业基金、优惠政策、小额快速贷款通道等，积极引导和鼓励创业，引导资金流向实体经济，而实体经济的发展带动着工业地产和商业地产。 湖南地级市城市、主城区边缘、有一定物流行业及政府背景、以商贸物流开发为主体的大规模综合项目。 开发商设想： 首先保证项目活下来，再稳步的走下去； 既保证一定的速度，又保证一定的利润； 公司愿意持有一定物业，但有要持有的价值（论据要充分，如测算的结果） 项目一期如何启动，是做商业还是做住宅。 先驰对于大湘西物流目标的理解：项目操作的安全性——当期回现、当期利润 利用SCQ模型来确定核心问题 S1：目前吉首整体市场供大于求，结构性失衡较为严重，潜在供应量巨大。 C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 Q：提出问题 （question）——实现从R1到R2必须要回答的核心问题 从城市化进程来看，吉首已由单核格局跨越多元格局，逐步向大城时代演变，外扩趋势明显。 G209、G319吉首绕城公路穿越本项目路段乾州大道为吉首南北环城路，将为城市外扩带来巨大影响。 项目周边为吉首专业建材市场区域，属于成熟批发市场商圈，专业市场价值高。 客户研究目标是作为研判客户定位的基础，并指导项目与产品定位，了解客户演变。 根据区域及竞争板块客户结构将主流客户群细分如下： 老师置业需求分析——工作不久的年青老师首置刚需明显，有福利房的老师换房需求突出老师置业受配套价值驱动，尤其是超市、名校教育，对于区域的认可度极高，看好本项目发展。 农民大多为首置的改善型客户，关注小区环境、生活配套及交通条件，有投资需求。 产业人群置业最关注的是价格，其次是产品品质和配套；大多为首次置业，希望住在工作地点的附近，婚房需求明显，部分客户也表现出改善居住的需求。 公务员刚性需求突出，需求两房和小三房，关注价格及交通、配套；受价格挤压外溢的上班族对于区域的抗性较大，置业关注交通条件、价格、配套等因素。 周边市县客户置业特征——生意关系、进城心理、子女教育导致市区置业，关注环境和城市价值、教育配套等。 从客户置业需求出发，除了价格和交通条件外，客户普遍对于配套的关注度较高，尤其是名校教育和超市。 整体战略体系 本项目具备领航武陵片区物流发展势头的绝对条件 本项目定位为：居住区级商业中心，建议规模控制在3万平米以内，集中商业+街区商业的形式 专业市场商铺层高、开间和进深建议 选择商铺层高大多在3-5.9米，合计占84%，平均为4.6米。 开间大多在4-5.9米，合计占49%，平均为5.3米。 进深大多在8-10.9米，合计占61%，平均为9.9米。 项目启动开发建议 1 规划项目交通组织路网，完善地块一期周边路网及项目内部路网施工。根据一期开发先后顺序完成地块平整。 2 首先建立项目运营管理中心（售楼部）、项目首先树立标杆形象，不受乾城大道施工进度影响。 3 根据项目地势特点，项目一期工程待乾城大道通车，可由北往南开发。 4 项目一期启动为本项目2+4专业市场，主要业态为灯饰、陶瓷、五金、水暖、卫浴、油漆、涂料、木业区。 规划布局及分期建议 启动建议 整体发展战略 开发商目标解析 项目属性界定 项目机会挖掘 经济测算 项目定位及物业组合 规划布局及分期建议 报告框架 75586㎡ 金融信息商务中心 其中金融信息大楼 30000㎡ 展览馆 其中会览中心 52000㎡ 商务写字楼 其中写字楼 30000㎡ 社区商业 2.5 商业 地下车位 地下商业 10000㎡ 50000㎡（1250个） 其中仓储物流中心 其中酒店 其中住宅 其中商铺 112050㎡ 住宅 4.2 住宅 容积率 665636㎡ 总建筑面积 45000㎡ 地下建筑面积（不计容） 40000㎡ 物流总部基地仓库 46000㎡ 主题酒店 220000㎡ 专业市场 605636㎡ 地上建筑（计容） 2241