20111128_长沙_保利麓谷林语公寓面积配比建议教案.ppt

河西公寓客户群主要以地缘客户为主，消费力强，经常重复购买：70%为投资自住、30%为企业办公 河西由于地段潜力暂时没有充分挖掘，价格相对较低，吸引了部分刚需，但城市规划前景利好，城市配套逐步落实实现，投资客吸引力上升； 购买客户其中很大比例来自荣湾镇及汽车西站商业圈； 河西公寓未来市场供应未来河西公寓供应项目主要集中在滨江新城板块，总体量约为60万 World union World union 长沙河西公寓市场研究 长沙城市公寓处于向上发展期，在售项目主要集中分布于市中心区域和河西西二环沿线板块 在售公寓项目分布： 河东区域 名富公寓、凯乐国际城、铂宫中山庭、昊天、潇湘国际、明城国际、建发.汇金国际 、明城公馆、万博汇、兰亭优壳、壹号公馆、五一中央领御、北辰三角洲 河西区域 目前长沙在售公寓项目多集中在市中心区域和西二环沿线板块，其他区域较分散 钰龙天下、天骄福邸、长房时代城、湘腾城市广场、沙发公寓、沁园春.御院、观湖公寓、金荣誉峰、米兰春天、江山帝景、雅阁国际、建安像素汇、红公馆、南枫时光 1、长沙整体公寓市场概述 金荣誉峰 观湖公寓 钰龙天下 明城国际 铂宫中山庭 兰卡威 白沙福邸 米兰春天 建发.汇金国际 明城公馆 万博汇 兰亭优壳 融圣国际 潇湘国际 昊天 名富公寓 天骄福邸 湘腾城市广场 长房时代城 御院 凯乐国际城 沙发公寓 南枫时光 雅阁国际 建安像素汇 红公馆 壹号公馆 五一中央领御 保利国际广场 北辰三角洲 蓝湾国际 万科城市花园 从区域来看，目前长沙市的高端公寓集中在河东市中心区域，河东市场均价达到了10000元/㎡左右，而河西作为新开发区，由于其没有强劲的商业配套支撑，因此公寓均价仅达到了6500元/㎡。两大区域公寓均价相差悬殊。 从个盘来看，目前长沙在售公寓项目销售单价最高的是保利国际广场和壹号公馆，均为精装修，销售价格分别为18000元/平米、14000元/平米，这是由于这两个楼盘都位于市中心繁华地带，加之地块的稀缺性；销售价格最低的是米兰春天（精装修），单位售价为5600元/平米，主要是受其位置偏远影响。 当前长沙公寓产品销售价速实现良好： 单价多在6500-9000元/平米之间，部分核心地段项目价格破万 1 河西已售典型公寓项目——湘腾城市广场： 北区首推精装商住公寓，平价入市销售顺利 1栋29层，2.6万平 公寓指标 7300元/平，精装修1000元/平米 公寓价格 湘腾城市广场 地址 岳麓金星路与桐梓坡路交汇的东北角(时 代帝景大酒店斜对面) 交通情况 301，302，603，405，348、118，913，704 、6等多路公交直达 基本指标 占地：3.4万平，建面：16.2万平，容积率：4，绿化率： 11.6% 产品 北区15~30层住宅和公寓，裙楼2层商 业、南区集中商业 周边配套 医院、学校、超市、银行、酒店等生活配套齐全 本体配套 底商和集中商业，将引进步步高超市旗舰店、百货全面打造一站式购物-休闲-娱乐商业广场 湘腾城市广场3号公寓楼2010年10月1日开盘，建面2.6万平，开盘推出1—4F、12—13F、21—26F和29F共13层的房源，共计299套 开盘共售13层公寓，精装，面积38—42平，均价7300元/平，销售较好，去化率为78.6% 1 湘腾城市广场公寓产品剖析： 一字型单间类酒店布局设计，投资上佳但居住舒适度有限 公寓户型设计均为竖向一字型，合理利用空间布置了书房 可商住两用，以周边政府机构和企事业单位职员工为主，投资为主 公寓一房设计，面积区间：38-42平 通间式设计，客厅卧室一体化 开间3.6-4.0m，径深9.1m 每层23户 精装样板房展示 39平 43平 2 河西已售典型公寓项目——天骄福邸： 平价入市，毛坯公寓产品，销售情况良好 5700-5900元/平 公寓价格 天骄福邸 地址 岳麓杜鹃路与岳华路交汇处东南角 交通情况 402、117、317、168公交直达 基本指标 占地：5.4万平，建面：17.9万平，容积率：2.7，绿化率：45% 产品 东区10栋50米以下住宅 西区1栋24层酒店，1栋26层公寓，4层裙楼 周边配套 新一佳，安居乐园 本体配套 酒店、写字楼、人人乐超市、沿街底商 西边临岳华路为商业用地，4层裙楼，双子楼布置26层公寓与24层酒店，建筑高度为98.85米。 公寓楼分布：1-16层写字楼，17-26层公寓。 公寓楼分层销售，现在售产品，6-8层和17-19层，价格5700-5900元/平。 客户群：以投资为主，本地岳麓区的占60%，地级市占30%，以周边个体户和公务员为主 公寓 84平紧凑两房 56-62平 2 天骄福邸公寓产品剖析： 无承重墙，自由拼合度较好，受造型影响出现部分异形 户型方正，干湿分区 5.1米大开