借名买房起纠纷如何解决.doc

杨富刚律师：借名买房起纠纷该如何处理？ 本期介绍： 近几年来，各级政府出台一系列房地产调控政策。不少购房者为了规避政策，降低购房成本，采用借名买房的方式。随着房价上涨，借名买房方式存在风险，导致借名买房引发纠纷时常发生。因此如何解决借名买房纠纷？我们有幸地邀请到了天津房地产专家——杨富刚律师参加法律快车《律师零距离》关于房产纠纷的专访，以下欢迎杨富刚律师来为我们专业解答“借名买房起纠纷该如何解决”等相关问题。 访谈嘉宾： 杨富刚律师，现执业于北京盈科（天津）律师事务所，杨富刚律师专业于房产纠纷，婚姻家庭、合同纠纷等案件的研究，工作中积累了丰富的办案经验和处理各类复杂案件的能力，在上述几个方面多年来成功率颇高。杨富刚律师秉承“客观务实、认真负责”的工作态度，最大限度的维护当事人的合法权益，获得当事人的一致好评。 咨询热线：186-4906-7678 (来电请说明来自法律快车网) 访谈内容： 1、法律快车网： 杨富刚律师，您好！很高兴您能在百忙之中抽出时间接受法律快车专访组的访谈。现实生活中，不少购房者借他人名义购买房屋，他们借名买房的原因有哪些？ 杨富刚律师： 借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。为何会发生这种情况呢？在现实生活中，一般是出于以下原因：一、由于法律或者购房政策对购房者资格的限制，比如“限购令”等；二、由于待售房屋对特定人群的优惠政策；三、利用不动产产权登记逃避债务、转移财产等。 2、法律快车网： 儿子张某为父母借名买经适房，李某符合购买经济适用房的条件，便借用李某的名字购买一套经济适用房，双方签订借名购房协议，约定由张某全款购买房屋，李某协助办理产权过户手续，几年后李某起诉到法院要求确认房屋所有权。张某和张某父母应该怎么办？ 杨富刚律师： 双方签订的借名购房协议约定的是购买经济适用房。借名购买经适房的合同效力，各地法院判决不太一样，有的法院认为合同以合法形式掩盖非法目的或者损害社会公共利益而无效，有的法院认为合同不违反法律、行政法规强制性规定而有效。所以张某和父母，要看当地法院的司法政策或以往案例，如当地法院认为有效，可提起反诉，要求确认房屋所有权归自己所有，并要求李某协助办理房屋过户手续；如当地法院认为无效，也可提起反诉，但只能要求李某归还房款，并要求李某赔偿损失。 3、法律快车网： 张某夫妻因年龄原因无法办理银行贷款，以儿子名义购买一套二手房，买房前，张某夫妻和儿子签订借名买房协议，张某夫妻支付房屋首付款和相关税费，并一直偿还贷款，而房产证写儿子名义。后来儿子买（应为卖）房，买家将房屋总价款打入张某夫妻，儿子要求父母返还房屋总价款。张某夫妻应该怎么做？ 杨富刚律师： 由于张某夫妻购买的是二手房，并且办理了银行贷款，所以张某购买的应该是商品房。张某夫妻和儿子签订借名买房协议，虽有恶意串通行为，但张某夫妻支付房屋首付款和相关税费，并一直偿还贷款，所以该合同没有损害银行的利益。综上二点，张某夫妻和儿子签订的借名买房协议，是合法有效受法律保护的。但房产证写的是儿子名义，第三人买房属于善意取得，张某夫妻就不能要求返还房屋了。当儿子要求父母返还房屋总价款时，张某夫妻完全可以合法有效的借名购房协议，主张房屋为自己购买，出卖房屋的总价款应为自己所有，要求驳回儿子的请求。 4、法律快车网： 购房者因各种原因，借他人名义购买房子，但购房者与出名人容易出现各种纠纷，那么借名买房存在哪些法律风险？ 杨富刚律师： 一、难以取得房屋产权的风险。由于房屋的产权以登记为准，所以实际出资人虽然保管了房产证，这并不意味着其就是房产的所有人。名义购房人作为登记的产权人，是完全可以通过挂失的手段，重新取得房产证。这时实际出资人手中的房产证不过是废纸一张。因此，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。 二、房产被处理的风险。由于法律保护在交易中无过错的善意第三人的利益，因此，名义购房人处理房产的行为一般认定为有效，此时，实际出资人享有的不过是对名义购房人的债权而已，而债权能否实现还是未知数。另外，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产。 三、优惠购房不得的风险。在借用他人名义购买优惠房的情况下，即使双方签署了书面协议，一旦发生争议的话，这种协议由于涉嫌以合法形式掩盖非法目的，因此，很容易被法院认定为无效协议，达不到房产权属约定的效果。如果双方签署这种书面协议并向公证机关要求进行公证时，对此种协议，公证机关也是不予受理的。 四、房产被继承的风险。如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被名义购房人的亲属继承。 5、法律快车网： 那么借名买房合同有法律效力，受法律保护吗？ 杨富刚律师：