華联宾馆及周边改造项目商业计划书3479564.docVIP

商业计划书 (华联宾馆及周边改造地块项目)   第一章 总论 一、项目概述 （一）项目名称：华联宾馆及周边改造项目 （二）项目性质：住宅、公建式公寓及配套公建 （三）发展商： 大连曼城鸿基房地产开发有限公司 法定代表人：唐珍 注册地址：大连市中山区五五路35号402 注册资本：1000 万元整 企业性质： 有限责任 （四）建设用地位置： 位于中山区-文林街-修竹街的围合区域，以为原点，行5分钟为半径画一个圆，流线型贯穿天津街商业区、中山广场、人民路商务区、港湾桥、大连等城市命脉 根据《大连城市发展规划》要求，大连市城镇体系规划为中心城市、次中心城市、小城市、重点镇、建制镇五级结构体系，城市化水平达到85%。城市组团方面：按照“西拓北进”的思路，西拓至旅顺、北进至金州，构成“两城”（即主城区和新市区）的空间格局。规划大连市将形成由一个中心城市（主城区和新市区）、三个次中心城市（庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城）以及小城市、城镇沿两条轴线（一条为渤海沿岸的哈大铁路和沈大高速公路、一条为黄海沿岸的大丹高速公路）构成“两城三星”的“V”形放射状组团式空间格局。人口发展规划和用地规模方面：至2020年，市域人口规模达到800万人，并通过环境容量确定人口发展合理的终极规模为1,000万人，中心城市的建设用地规模为555平方公里。随着城市旧区改造步伐的加快，中心城区内土地供应速度明显放慢，尤其是东起海港、西至黑石礁，沿城市交通大动脉人民路—中山路两侧的城市中心带上，成规模的土地更是凤毛麟角，少之又少。同时，国土规划部门也加大了对发展商手中多年闲置建设用地的治理力度。 二、宏观经济发展状况2009年，大连人均地区生产总值超过1万美元，达到世界银行的进入发达国家衡量标准。2009年，大连经济总量占东北14.4%，占辽宁沿海经济带六城市总量56.2%（下同），地方一般预算收入占62.9%，海港货物吞吐量占51%，金融机构本外币各项存款余额占64%，社会消费品零售总额占56.6%，在区域发展中综合实力显著。 如果说我市的经济发展是一个不可阻挡的态势的话，而随着产业结构、人口结构和经济发展的调整，对土地的强烈需求是巨大的，也是不可阻挡的。这就预示着我国粮食安全保护耕地与经济结构调整、房地产业的发展、城市化建设对土地需求的瓶颈矛盾、房地产业发展与环境资源约束的矛盾将日趋突出。无疑，将对我国房地产业的发展、特别是对我市商品房开发建设将带来持续不断的影响和压力。???（二） 消费的增长和消费水平的提高，将促使人们对购房和改善居住条件的潜在需求日趋增加?? ?据国家统计局统计，我国今年前三季度社会消费品零售总额同比增长15.9%，比上年同期加快2.4个百分点；2007年前10个月我国累计实现社会消费品零售总额72090亿元，同比增长16.1%，比上年同期提高2.5个百分点，增幅创1997年以来的新高。而且消费增速连续上升：一季度同比增长14.9%、二季度15.8%、三季度16.8%，10月份同比增速更是高达18.19%，比上年同期加快了3.8个百分点。同时，消费水平也随着收入的不断增加而不断提高。以大连为例，2006年，大连城市居民人均可支配收入13350元，比2002年的8199.54元增加5150余元；2007年，大连城市居民人均可支配收入突破15000元，同比增长13%以上，农村居民人均纯收入超过8300元，增长19%以上。毫无疑问，消费品零售总额的增长和消费水平的提高，不仅成为新一轮推动经济平稳快速发展的重要因素，而且将进一步促使城镇居民对购房和改善居住条件、居住环境的强烈潜在需求增加；同时，社保体系、住房公积金制度的日益完善、工资形成机制改革后劲，使人们对未来消费和购房的风险预期降低，对收入增加和平衡风险的预期提高，银行储蓄资金和股市获利资金也会逐渐开始向消费、特别是向购房消费、投资转移，这就表明，人们对购房居住的刚性需求是巨大的、持续的。????? （三） 调控目标更重民生，“住有所居”中低收入阶层未来目标??? 近一段时间以来，政府出台了一系列住房保障政策，先是廉租住房管理办法、后是经济适用住房管理办法出台。大连市人民政府2007年12月颁布《大连市城市低收入家庭住房保障规划》（市内四区），2007-2010年解决城市低收入家庭困难住房用地178公顷，其中经济适用住房用地176公顷，廉租住房2公顷；其中2008年经济适用住房、廉租住房用地分别为68公顷、0.4公顷；2007-2010年计划建设经济适用住房、廉租住房255.4万平方米，其中经济适用住房252万平方米、廉租住房3.4万平方米；其中2008年，经济适用住房、廉租住房分别为80万平方米、0.