润丰芦青项目产品景观建议讲述.pptx

别墅市场主流需求面积较小，项目容积率1.0~1.2，纯别墅规划难以实现； 住宅及酒店地块限高15m，难以通过高层物业容积率互调实现别墅高低容积率品质空间； 酒店层高规范3.3m，工业地块层高规范4~8m，适合大面积户型，但酒店及工业地块均无产权，主流居住客群普遍存在抗性； 解决思路： 项目主要产品矛盾： 项目规划上结合基地地形及用地属性层级化分区规划， 相同属性用地容积率互调，保证高端社区树立项目形象； 酒店及工业等无产权地块差异化市场定位，以企业会所功能规划； 利用工业地块层高优势，规划创新型企业办公及接待产品； 户型上以大进深产品为主，3~4F规划以消化容积率； 项目产品问题点梳理 别墅产品定位与高容积率的矛盾是本案的主要问题点 用地分析 住宅地块 工业地块 酒店地块 项目南临芦青湖，北靠大山，整体景观环境良好，未来交通规划便利； 项目用地整体地势较为平坦，工业地块和住宅地块局部有缓坡，最高高差约10m左右；指标限制紧张，如何在现有规范中保证经济效益的情况下打造高品质社区是项目规划重要突破点。 山体 高尚住宅区：紧邻城市次干道，交通较为便利；整体地形较为平整，北面有山体景观资源，私密性较优。（用地面积：9.4万㎡，建筑面积：10.4万㎡，容积率：1.0~1.1） 功能规划建议 结合项目定位、各用地指标及特性包括外部资源的利用，酒店等公共服务配套主要考虑对外交通及形象展示需要，居住区则考虑相对的私密需要按层级排布。 酒店地块：城市主次干道围合，交通最为便利；南部面水，整体形象展示面最好。适宜打造公共配套和主题景观提升整体形象。（用地面积：7.2万㎡，建筑面积：7.9万㎡，容积率：1.1） 企业会所区：紧邻城市主干道，交通便利；西北部有山坡，南部有水环绕，景观资源最优。可打造高端产品。用地面积：4.6万㎡，建筑面积：5.5万㎡，容积率：1.2） 空墅 项目形态规划综合考虑各功能需求，充分结合地形强调观景及与环境的融合，此外公共建筑需考虑对外形象展示需要。 形态规划建议 5F*3m 3F 4F*3.3m 4F*3m 8~12F 4F*4m 高层：工业地块无15m限高，背山面水，景观资源丰富，打造高端标杆式住宅。此处布置高层不会对项目内其它住宅的湖景资源造成阻挡。 洋房：布置于交通干道旁，作为过渡区，以保证地块内别墅的私密性。 项目制高点 城市交通线 主出入口 次出入口 交通规划建议 项目交通规划强调各功能区的联系的同时保证相对的独立性，避免相互干扰，并结合地形变化及景观规划一体化打造。 社区主动线 双拼 联排 洋房 高层 独栋 集中酒店 入口广场 各功能区产品示意 住宅区 企业会所区 第二部分 住宅区 地势较高，视野开阔，私密性甚佳，布置高端独栋豪宅； 承接独栋，保证产品组合的连续性； 整体景观资源不如双拼和独栋地块，私密性比洋房区略高，布置联排别墅作为过渡区； 交通干道旁，布置洋房，以确保地块内别墅的私密性； 背阴一面，日照条件较差；处于三个地块交汇处，布置幼儿园可服务三个地块； 定位：低密度地块，集合独栋豪宅、双拼、联排和洋房为一体的高端多层次菁英住宅区； 规划形态：结合地形，通过景观打造隔离各组团，强调产品规划层级性，保证独栋别墅景观及居住私密性最优。 独栋别墅 独栋别墅是别墅建筑的终极形式，独门独院，上下左右前后都属于独立空间，是私密性非常强的独立式住宅，给人以无上的尊荣之感，符合此地块的高端定位。 可重点打造私人庭院，通过层级丰富的水景、花草、亭台楼阁布局，提高项目品质；利用地下室和露台等赠送面积提升附加值。 双拼别墅 此类产品形式上虽为双拼别墅，实际上可视为独栋别墅。它由两栋独栋以某些辅助结构相连， 受限于产品面积及地块指标，独栋产品面宽较窄，进深较长，设计为四层之后，单体建筑视觉上略显突兀，改成类独栋，两栋建筑拼合在一起，以弥补此不足，提升视觉效果。 可解决独栋别墅报批问题。 户型基本偏舒适型，开间比联排稍大，舒适度更高。 超大私家车库　 奢华挑高层，可配备影音室、健身房、酒窖等。 舒适阳光露台　 下沉式阳光庭院　 300m2——400m2双拼别墅 地下一层平面图 一层平面图 三层平面图 四层平面图 二层平面图 联排别墅 为提升项目品质，也可采用类独栋形式： 类独栋联排一：可确保每栋都能有前后左右的私人空间，基本能够保证每户都有天有地； 类独栋联排二：立面上增强了独栋别墅的特征，整体气势恢宏。 为最大程度地消耗容积率，丰富产品组合，还可将联排别墅打造成合院形式，形态上具有古老法式庄园的庄重感；不过整体私密性相对较差，东西两边的户型朝向非南北走向。 类独栋联排一 类独栋联排二 合院 地下室120㎡左右， 单车位 洗衣房 活动室及会客厅 储藏室 260~300m2联排别墅 地下一层平面图 首层面积100㎡左右， 餐厨