天津市南开区银石大厦项目前期策划(改)解说.pptx

天津市南开区银石大厦项目定位规划报告 合富辉煌（中国）北方区商业地产事业部 2011年12月 项目开发目标及本体开发环境分析 项目可发展形态分物业市场研究 项目整体发展策略及定位规划 项目可发展各物业规划建议 项目开发策略及营销模式建议 CONTENTS 项目开发目标分析 最大化的实现项目销售 较高的利润价值追求 较快的销售速度及较小的风险控制 较好的经营效果及品质追求 本体环境 分物业市场 整体定位规划 各物业规划 营销策略 本体周边环境---交通 本体环境 分物业市场 整体定位规划 各物业规划 营销策略 道路交通：项目位于长江道和广开四马路交口位置，长江道连接南京路、滨江道商圈及红旗路中环线，为天津市东西向的重要干线；白堤路连接科贸街商圈，是长江道与复康路中环线的重要连接线；广开四马路及西市大街连接南市商圈及西南角商圈； 公交线路：项目周边500m范围内共有6个公交站点，共计21条公交线路，连接市内各区域； 地铁线路：地铁一号线海光寺站及二纬路站距离本项目步行距离约1.5公里； 交通优势明显，道路连接天津多个重要商圈，公共交通体系完善 ——本案位于长江道与广开四马路交口 本体周边环境---人口环境 本体环境 分物业市场 整体定位规划 各物业规划 营销策略 项目位于广开居住区，南邻万兴居住区，西接长江道居住区，周边1000m范围内，已入住小区42个，共计2.4万余户，常住人口约7万人，按2011年上半年天津市居民平均月消费性支出1463元计算，该区域居民月消费支出预计10240万元；此外，宝利国际广场、融创王府壹号、融侨官邸3个项目共计2300户，预计2014年全部具备入住条件。为项目提供了有力的客源支撑 。 项目 户数 宇正园 543 广林园 682 飞云东里 660 长宁里 237 义兴南里 465 怀安西里 345 兴南小区 144 金潭花园 642 凯兴天宝公寓 1113 风荷园 1300 盛达园 1650 广泰园 650 格调春天 1800 永川里 359 凯立家园小区 1000 民建里/民建北里 100 长江里 820 凤翔里 122 苏堤公寓 300 颂禹西里 1224 方正星光 268 英郡 554 项目 户数 居瑞里 500 兴华公寓6号楼 408 科园云居公寓 150 吉安里 200 凤玉里 180 长治里 250 康舜里 120 开明西里 885 天香水畔 900 临江里 1580 芙蓉南里 834 灵隐南里 200 广德星钻 70 广云花园 300 万维名邸 794 翠峰里 360 兴泰里 390 华育里 788 泰达清新园 500 广泽名轩 267 宝利国际广场 888 融创王府壹号 606 融侨官邸 872 本体周边环境---政府行政性事业单位 本体环境 分物业市场 整体定位规划 各物业规划 营销策略 项目周边2000m范围内聚集多个政府行政性事业单位 编号 行政单位 1 南开区政府 2 南开区人口劳动服务中心 3 南开规划局 4 南开区商务委 5 天津市教委 6 南开国税局 7 南开卫生局 8 南开区图书馆 9 南开区政府行政厅 10 南开区人才市场 11 南开公安分局 12 南开档案馆 13 南开区法院 14 南开区财政局 15 天津市城管执法局 本体周边环境---办公环境 本体环境 分物业市场 整体定位规划 各物业规划 营销策略 项目周边2公里范围内已运营办公物业17座，总建筑面积52万平米，以天津市人均10㎡办公物业的标准计算，周边约有5.2万商务人士 序号 项目名称 建筑面积 （㎡） 1 京雄科技大厦 20000 2 中新大厦 —— 3 众望大厦 19500 4 清新大厦 22436 5 今晚大厦 13800 6 新天地大厦 45000 7 环球置地广场 81912 8 永信大厦 41000 9 翔宇大厦 41500 10 乐谷大厦 40000 11 慧谷大厦 41400 12 百脑汇科技大厦 30000 13 天津科技大厦 18000 14 信诚大厦 38000 15 赢环大厦 14000 16 虹畔大厦 45000 17 大通大厦 10600 合计 522148 本体周边环境---教育资源 本体环境 分物业市场 整体定位规划 各物业规划 营销策略 项目周边1000m范围主要中学及职业学校8所，为项目提供很好的教育配套资源及消费者资源； 编号 学校 1 第五十中学 2 南锋中学 3 南开美术学校 4 耀华技术学校 5 第二商业学校 6 第二十五中学 7 育红中学 8 南开中学 本体周边环境---城市规划 本体环境 分物业市场 整体定位规划 各物业规划 营销策略 统筹建设和发展，增强经济、社会、文化、生态等功能，实现“