大成时代中心暨大成郡市房地产市场调查报告 大学学位论文.doc

大成时代中心暨大成郡 市调报告 目 录 市调项目 太阳公元 万科蓝山 西山一号院 唐宁ONE·伊顿公馆 金隅大成·玲珑天地 璞瑅 中海紫御公馆 中粮万科长阳半岛 芭蕾雨悦都 万科风景假日紫苑 中景·未山赋 中堂 中铁建·青秀城 二．市调心得： 太阳公元 一 . 区域分析： 太阳公元地处朝阳区北三环太阳宫板块，2003年北京市政府投资了三十个亿将此区域打造为三环沿线最适合居住的大型地产板块。10年前太阳宫交通堵塞，需经过和平里、中日友好医院等堵车点，穿过对外经贸大学南门那条很窄的胡同才能到达；另外区域较混乱，太阳宫最著名的就是农副产品批发市场，和有名的造假基地，所以很多北京人对于太阳宫的印象可能都不是太好。经过近十年的开发后，随着土地开发，四环内的住宅用地越来越少，太阳宫地区也成了北三、四环之间少有的新房集中区域，受到了越来越多的关注。 目前北京在售的公园地产项目，均比其他同品质的地产项目销售价格略高10%至20%，比如现在在售的万科公园5号、月亮河公园、公园1872等主打公园地产的项目。公园地产分为两类：一类是借园，也就是地产项目本身并没有公园，而是与公园相邻；另一种是造园。而太阳公元不但在社区内建设了20万平米公园，并且与37.4万平米太阳宫公园相临，是典型的公园地产。 总结这一区域可用一句话概括：三大公园，三大商圈，一所名校，三大公园总绿化面积达到100万平米。三大商圈一个为亚奥商圈，一个为燕莎商圈，另一个为望京丽都商圈，这三大商圈有大量的金融类、外资类、做商贸生意的人群，他们头脑灵活，投资意识强烈，带动了太阳公元的销售，同时太阳宫区域依托这三大商圈的配套解决了衣食住行等生活需求。太阳宫的区位优势异常突出加之三环住宅产品稀缺，凸显了太阳宫板块的居住价值和潜力，并随着太阳公元的日趋成熟走向完美。 近日，更有新闻报道嘉德置地全资子公司凯德商用整体收购了位于北京朝阳区太阳宫未开发完成的冠城大厦裙楼商场部分。这一利好势必会带动太阳宫区域的商业繁荣 交通状况：太阳宫板块交通路网非常发达，与北三环和城市核心形成紧密联结。项目乘坐城铁10号线、13号线到芍药居站下车即到。多条公交线路均可方便到达小区 产业支持：由于太阳公元所处的良好区位，能够借助亚奥商圈、燕莎商圈、望京丽都商圈的产业支持，给该项目可持续发展提供了良好的保证。 配套：朝阳区北三环各项配套十分完善，坐享太阳宫区域十数年发展的丰硕积淀。这里公园环绕，林木成荫，高尔夫球场一路之隔。宜家、家乐福、大中电器、燕莎购物中心、华联商厦等品牌卖场一应俱全。首都经贸大学、中日友好医院及各大银行遍布四周。 社区设有内、外双会所----2500平米的动态会所和6800平米的静态会所集商务休闲、娱乐、餐饮设施一应俱全。现在售楼处旁边就信远桥牌会所就在运营。 教育：2010年7月，人大附中朝阳学校（公办校）太阳公元学校落户太阳宫。使人大附中实现了优质教育资源的集团化发展goodfeel，满足更多学生就近择校的需求，因为此学校，使太阳公园在2010年的6月房价从21500元/平米一跃升至28000元/平米，涨幅达23% 人文环境：整个区域相对成熟，交通十分便利，周边配套餐饮，邮政，银行，学校，医疗，娱乐都十分成熟，周边高档社区居住的人群相对高端，较为宜居 二 .项目基本情况： ?项目位置：太阳公元位于朝阳区 东北三环太阳宫桥北800米,紧邻地铁10号线和13号线 ?开 发 商：北京东方信远房地产开发有限公司 ?规模：占地面积:500000平米 ?总建筑面积:700000平方米 ?开盘时间:2009年4月 ?绿 化 率：35% ?容 积 率：2.8 ?建筑形态：板楼 整个社区由18栋南北通透的点式短板建筑组成 ?物业费:4.18元/平方米/月 物业公司：信远自管 ?均价：45000元/平米 目前在售户型面积为：136-190平米三四居，2012年6月入住入住。 另有9席80-870平米会所式商业正式限量发售。 历史销售信息： 2009年5月项目5号楼开盘，，开盘均价18000元/平方米，含3000元/平方米精装修，2010年年底入住。户型面积68平米南向一居、87、89平米南向两居、90、116平米三居 2009年6月开盘 2号楼为27层板楼天龙八部，两梯四户，户型面积为88平方米两居、90平方米两居和小三居，开盘均价21500元/平方米，精装修，2010年年底入住。 2009年8月开盘 8号楼 1