11年实务义第4章.doc

第四章投资性房地产本章属于我国企业会计准则中增加的内容。近三年考试均考查了客观题。　　本章主要内容：　　第一节 投资性房地产的定义、特征及范围　　第二节 投资性房地产的确认和初始计量　　第三节 投资性房地产的后续计量（重难点）　　第四节 投资性房地产的转换和处置（重难点） 第一节　投资性房地产的定义、特征及范围 　　一、投资性房地产的定义和内容　　（一）定义和特征　　1.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。　　2.特征：　　（1）属于企业的经营活动——因此通过其他业务收入、其他业务成本核算；　　（2）其用途、状态、目的与作为固定资产、无形资产核算的房地产不一样；　　（3）能够单独计量和出售。　　（二）范围　　投资性房地产主要包括：　　1.已出租的土地使用权　　已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。　　2.已出租的建筑物　　已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。　　3.持有并准备增值后转让的土地使用权——这类投资性房地产比较特殊，是由管理者的持有意图决定的。　　注意区分如下特殊项目是否属于投资性房地产：　　1.企业出租给本企业职工居住的宿舍（不属于投资性房地产）　　2.暂时闲置的投资性房地产，企业的意图是继续用于对外出租（属于投资性房地产）　　3.按照国家有关规定认定的闲置土地（不属于投资性房地产）。　　4.作为存货的房地产（不属于投资性房地产）　　企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。　　【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（　）。　　A.已出租的建筑物　　B.待出租的建筑物　　C.已出租的土地使用权　　D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 　　【答案】AC　　【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，尚未出租，不正确；选项D，不属于企业自己持有的资产，不正确。　　【例题2·多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有（　）。　　A.房地产企业开发的准备出售的房屋　　B.房地产企业开发的已出租的房屋　　C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权　　D.企业以经营租赁方式租入的建筑物 　　【答案】ACD　　【解析】选项A属于企业的存货；选项C属于无形资产。选项D，企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，所以不能确认为投资性房地产，也不属于企业的资产。　　【例题3·判断题】企业出租的建筑物或土地使用权，只有能够单独计量和出售的才能确认为投资性房地产。（　） 　　【答案】√　　【解析】投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。如果不能单独计量和出售，则不确认为投资性房地产。 第二节　投资性房地产的确认和初始计量 　　一、投资性房地产的确认和初始计量　　（一）投资性房地产的确认　　将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件（同其他资产的确认条件，不用单独记忆）：　　1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；　　2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。　　（二）投资性房地产的初始计量　　1.外购的投资性房地产　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。　　【例题】20×9年6月1日，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。6月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将其出租给乙公司，租赁期为10年。8月1日，甲公司实际购入写字楼，支付价款共计90 000 000元，假定不考虑其他因素，甲公司采用成本模式进行后续计量。 　　　甲公司的账务处理如下：　　借：投资性房地产——写字楼　　90 000 000　　　　贷：银行存款　　　　　90 000 000　　【例题】沿用上例，假设甲公司购入的投资性房地产符合采用公允价值模式进行后续计量的条件，采用公允价值模式进行后续计量。 　　　甲公司的账务处理如下：　　借：投资性房地产——写字楼——成本　　　　90 000 000　　　　贷：银行存款　　　90 000 000　　注意：公允价值模式下，入账价值计入“成本”明细科