浅析抑制房地产投机需求的要性浅析抑制房地产投机需求的必要性.doc

浅析抑制房地产投机性需求的必要性 摘要：本文通过分析投机性需求对房地产业发展的影响，以及分析政府为抑制房地产投机投资性需求出台的调控政策和政策所产生的影响，阐述了抑制房地产投机性需求的必要性。 关键词：房地产；投机性需求；调控政策 引言： 房地产周期波动对国民经济影响重大，决定了政府必须发挥“看得见的手”的作用，适时适度调控房地产价格。从近年来我国房地产市场发展的情况看，投机投资性需求是前一时期推动房价非理性上涨的主要因素。而过度的投资投机性需求又会造成房地产业的不健康发展。下面从房地产投机性需求现状及抑制投机性需求存在问题，投机性需求对房地产业发展的影响，政府为抑制投机性需求出台的政策及效果这几个方面分析抑制房地产投机性需求的必要性。 一、房地产投机性需求现状及抑制投机性需求存在问题 （一）房地产投机性需求的现状 蓝皮书指出，2012年房地产市场应对国内外资本市场套利性的投机需求压力仍然很大，抑制投机性需求仍将是本年度房地产政策调控的中心任务。 据21世纪不动产提供的一份数据，如果在2011年初投资北京房地产市场，亏损或被套牢的概率高于60%，不赚不赔的概率只有11%，能产生投资收益的概率仅有28%。人们也已初步领略了房地产调控时期投资楼市的风险。有市场调查结果称，在一线城市很多楼盘的投资(投机)比例高达30%-40%，甚至部分楼盘更高。尽管在目前市场环境下，居民投资(投机)房地产市场无可厚非，但从整体上看房地产市场过分投资(投机)肯定是管理层不愿见到的。控制投机、投资性购房需求应加快由政策模式转向制度模式。 （二）抑制房地产投机性需求存在问题 房产市场研究部统计数据显示，2012年整体购房客群仍然是以自住型为主，约能占到70%左右，其中包括首次置业、改善型购房以及长线投资需求。而今年年初至今，未见国家出台有力度的相关房产措施来调节房价，房价仍然涨幅明显，使得人们对于房价持续上涨的担心日渐增加，一些暂时没有实际购房需求的人，也提早入市，导致市场近期出现购房恐慌现象。 那么此番二套房政策调整，二套房贷首付比例提高，利率增加，对于投资客户来说购房成本将大大增加，占用资金增多，因此可以抑制他们的购房行为，同时在未来一段时间内，部分投资客有可能会抛售房产，特别是那些投机型业主，很有可能会出现一些较大动作，从而在很大程度上能抑制房地产投机者的投机行为，而且从另外一个角度看，在过去两年的宏观调控当中，政府在抑制需求方面出台了一系列的政策，包括加息、未封顶楼盘禁止房贷、营业税个税等税费政策，特别是加息，2006年至今已经上调了5次，但是对于抑制房地产需求的效果并不明显，其中重要的原因是每次加息的幅度都不大，实际增加的月供比较少，购房者可以进行长期的消化，而且不断上涨的房价所带来的增值足以弥补月供的增加，因此，许多投资者及自住者并不买账。 到目前为止，控制投机、投资性买房需求主要是依靠政策手段，包括经济的和行政的手段。虽然取得了明显效果，但也存在一定缺陷。一是控制力度不易持久，随着房地产市场的变化，政策需要进行调整，而投机、投资性购房需求就会重新活跃。二是可能会波及居住性购房需求，例如目前对按揭贷款的管理措施、限购措施等，对改善性购房需求就可能产生影响。从根本和长远上控制投机、投资性购房需求，最重要的是加强制度建设，这会给房地产政策调整完善提供更大空间，给支持居住性购房需求提供更大政策空间。 从目前一些政策动向综合分析，政府也正在打击房地产市场投机行为，调控压力逐渐加大。 二、投机性需求对房地产业发展的影响 投资性需求是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。它本质上属于获利性的投资行为，房屋转售是为了获取差价收入，房屋出租是为了获得租金收入。在市场经济条件下，房地产作为不动产不仅是价值量大的超耐用品，而且土地又是稀缺资源，有升值的趋势，是良好的投资工具，投资者看中的正是这种投资风险较小，收益稳定，因而受到青睐。然而，投机、投资性购房需求会严重威胁房地产业的健康发展。 （一）投机、投资性购房需求稳定性较差 从历史经验和国际比较看，投机、投资性购房需求稳定性都比较差，而房地产业发展则需要一个稳定可持续的市场环境。投机、投资性购房通过迅速推高或降低房价，严重扰乱市场环境，对房地产业健康可持续发展危害极大。房地产建设周期比较长，一般要1—2年。当房价由于投机炒作猛烈上涨时，开发商往往难以相信房价高涨会持续1—2年之久，因此也就难以下决心用很高的价格买地，用很高的成本建房，房地产建设速度就会趋缓。从而影响房地产业的发展。 （二）投机、投资性购房需求会加大金融风险。 如果房价由于投机、投资性购房活动而大起大落，就会给金融业带来风险。房价快速上涨时，会助长高风险按揭贷款大量发放，