关于商业地产企业存在的财务风险与加强财务预警研究.docVIP

关于商业地产企业存在的财务风险与加强财务预警研究 　　摘要：随着国民经济的发展，我国实行住房改革体制以后，房地产企业处于上升时期。在商业地产企业发展的同时也存在很多制约因素，财务风险就是重要的制约因素之一。商业地产企业要想在优胜劣汰的市场竞争中脱颖而出，一定要重视财务风险控制以及财务预警体系的建立，只有这样商业地产企业才能稳定健康的发展 　　关键词：商业地产企业 财务风险 风险类型 财务预警 　　我国商业地产企业起步较晚、基础相对薄弱，也没有完善的制度规范，房地产行业本身具有投资金额大、建设周期长、变现能力弱等特点。随着商业地产企业发展规模加大，涉及的财务管理范围也随之加大，隐含的财务风险也会随之加剧。例如2008年世界经济危机，就是因房地产企业而起。所以重视财务风险，并建立健全财务预警制度不但是商业地产企业急需解决的问题还是国家应该重视的问题。 　　一、财务风险研究意义 　　财务风险是伴随着财务活动的开展而产生的，商业地产企业想要快速发展就会涉及到资金筹措、建设投资等财务活动，这些都会产生一定的财务风险。财务风险的存在具有必然性，并且会在长期积累中爆发，严重的财务风险会导致商业地产企业面临倒闭清算。如果企业在严重的财务风险下继续经营就使得企业资产负债率提高，成本增加，利润减少，入不敷出。所以商业地产企业要建立风险意识，并要在企业经营中合法的、科学的规避财务风险，并进行财务风险的实时监控和预测，以便于抵御财务风险和财务危机。如图一所示：房地产企业利润表，从利润可以看出，涉及的财务活动较多，房地产企业要注意各个环节的财务风险控制控制。 　　二、商业地产企业经营中存在的财务风险类型 　　由于地产的行业特点具有投资金额较大、融资困难、项目投入成本较多、资金回笼慢的特点，导致商业地产企业在资金运转时加剧财务风险的出现。 　　（一）筹措资金带来的财务风险 　　资本密集型是商业地产企业的主要特征，由于商业地产企业项目所需金额巨大且融资渠道单一，给商业地产企业带来巨大的资金压力。商业地产企业为缓解经济压力，突破发展瓶颈，寻求进一步的发展空间，许多商业地产企业就会采用贷款、抵押、借贷的方式筹措资金。贷款资金来源主要依靠银行，比较容易受到国家政策调整影响，极易出现商业地产企业高价拿地以后，银行贷款审批未放款或者不符合贷款条件的现象，这就导致商业地产企业在支付高额土地款以后无钱施工，造成大量土地闲置。另外还有一部分商业地产企业，由于高价拿地和项目前期资金投入过多导致在建项目无钱施工，出现大批烂尾楼现象。这些都是因为融资渠道单一，仅依靠银行贷款的借贷模式，在资金利用上出现较高的资产负债率，容易造成资金链断裂。资金使用率高而导致的融资成本提高是商业地产企业融资风险的最主要的表现形式。商业地产企业债务偿还能力受借债规模、还款期限、借款结构的影响，很容易产生财务风险。 　　（二）建设项目带来的财务风险 　　近年来由于经济复苏情况良好，中国的城市化进程不断加快，地产行业发展突飞猛进，但是由于起步晚，根基脆弱，各项法规措施也不规范，这就导致商业地产企业在投资过程中产生财务风险。其主要表现在：产品销售不畅、技术失误、项目规划不合理、项目超预算、项目失控等。最终导致投资与回报不成正比甚至投资收益率过低的局面。 　　（三）净现金流为负带来的财务风险 　　净现金流不但受到国家宏观调控的影响，还受到商业地产企业自身经营方针的影响。当社会上对商品房产生需求变化，供大于求，需求减少时就会加大财务风险，除此之外，通货膨胀、国家政策性调控、紧缩性信贷政策等都会让商业地产企业增加财务风险。 　　（四）回笼资金风险 　　商业地产企业的资金回笼，主要受到国家政策法规、企业销售策略、市场供求变化三方面影响。首先单一用户是商业地产企业的主要消费群体，由于用户在购买商品房时多数采用商业贷款或公积金贷款的付款方式，比较容易受到国家政策影响，进而影响了企业的资金回流速度；其次企业制定的销售计划不符合实际市场变化，销售方式和销售模式都会影响企业的资金回流；最后地产市场需求变化也会影响地产行业的资金回流，当供大于求，企业资金回流相对较慢；供小于求时，资金回流相对较快。 　　三、商业地产企业加强财务预警主要措施 　　首先需要商业地产企业建全财务规章制度，加强企业的财务管理。以企业领导为核心的企业内部，需要了解企业现存财务风险特点，预测企业未来将面临的财务风险种类，提前做好防范工作。另外建立科学风险管理流程、重视财务预警。企业应该建立审计部门，及时核对企业账目，监督资金使用情况，严格按照企业预算进行资金使用，避免出现资金利用效率低下和资金浪费现象的出现。企业内部建立财务预警小组，责任分包给个人，同时健全企业的财务规章制度和财务操作规范，实行全面财务预算体系，严格按照