司法考试考点精析之不动产登记.doc

司法考试考点精析之不动产登记 　　1．不动产物权的变动（设立、变更、转让和消灭），应当依法登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。 　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记（《物权法》第9条）。 　　2．不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 　　国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定（《物权法》第10条）。 　　3．当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明材料以及不动产界址、面积等必要材料（《物权法》第11条）。 　　农村宅基地等的“四至”，就是讲的“界址”。 　　4．登记机构应当履行下列职责： 　　（1）查验申请人提交的证明材料和其他必要材料。 　　（2）就有关登记事项询问申请人。 　　（3）如实、及时登记有关事项。 　　（4）法律、行政法规规定的其他职责。 　　登记机构认为申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看（《物权法》第12条）。“实地查看”属于实质审查。 　　5．登记机构不得有下列行为： 　　（1）要求对不动产进行评估。 　　（2）以年检等名义进行重复登记。 　　（3）超出登记职责范围的其他行为（《物权法》第13条）。 　　禁止上述行为，目的是防止加重申请登记人的负担。 　　6．不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力（《物权法》第14条）。 　　是“记载生效”，不是“发证生效”。 　　7．当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力（《物权法》第15条）。此条是关于原因行为与物权变动相分离的规定（效力分离原则），非常重要，是理解《物权法》的一个枢纽。 　　8.不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 　　不动产登记簿由登记机构管理（《物权法》第16条）。 　　这是不动产公示原则效力的体现。 　　9.不动产权属证书是权利人享有??不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准（《物权法》第17条）。 登记簿，优于产权证。 　　10.权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供（《物权法》第18条）。 “权利人”，如产权证书载明的人；“利害关系人”，如要从权利人那儿买房的人等。 　　11.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿（《物权法》第19条）。 　　（1）申请更正登记的，有两类人。权利人是不动产登记簿记载的人；申请异议登记的人是利害关系人。 　　（2）更正登记，一是权利人书面同意；二是有证据证明登记确有错误。二者有其一即可。 　　（3）异议登记是一种临时登记。 　　（4）变更登记、异议登记不仅包括房屋，还包括其他不动产。 　　（5）异议登记可构成平等主体之间的侵权。比如，甲无理申请异议登记，使权利人乙丧失了某项现实的利益，乙有权请求赔偿。 　　（6）异议登记暂时排除了不动产登记的公示效力，也排除了第三人就该不动产善意取得的可能。就在异议登记期间（包含诉讼期间）签订的不动产转让合同而言，为效力待定。 　　（7）在诉讼期间，异议登记一直有效。 　　（8）15天的规定要记忆。 　　12.当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效（《物权法》第20条）。预告登记有自动失效制度。 　　13.一个不动产上有两个以上物权的，一个物权变更或者抛弃，不影响其他物权的效力。 　　14.当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿（《物权法》第21条）。 　　15.不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定（《物权法》第22条）。 可分解为三个“不得”。 　　8—14 甲方卖给乙方一套房屋。