平江新城MALL策划定位课题.pptxVIP

平江新城MALL 项目背景研究 项目策划定位 项目规划建议 平江新城 MALL 商圈分析 交通分析 案例分析 项目分析 策略构思 商圈分析 平江新城 MALL 项目背景研究 0.96 平方公里的新火车站商业区 为苏州CBD之端巅，是苏州乃至长三角地区最具吸引力的黄金商圈之一。 新城中央商务业区 1.72 平方公里的商贸商务区 商圈分析 平江新城 MALL 项目背景研究 新城内规划了四个生态居住社区； 总占地面积近6平方公里； 商品房面积达3百多万平方米； 新城区内的居住人口将达到14万左右。 平江新城 MALL 距轻轨4号线站点步行5分钟； 距新火车站5分钟车程； 交通分析 项目背景研究 平江新城 MALL 案例分析 项目背景研究 新城区首个集中了零售、住宅、办公、娱乐等 多种业态的城市综合体 大型商业总面积约为100,000㎡（含地下步行街） 由南向北分别是: 大型百货（万千百货） 娱乐广场（大玩家电玩、万达影院、大歌星量贩KTV） 组合店（国美、家乐福） 知己知彼 — 万达商业广场 项目分析 项目背景研究 东面沿陆家庄河景观绿化带; 以西是完善成熟的居民社区; 以东是极具投资潜力的商业用地; 东北面将建设第一人民医院、平江新城市民健身中心等 平江新城MALL广场总用地面积为14170㎡, 位于平泷路以南，莲升路北，江日路东，。 从交通、区域位置、商业价值角度看，都具有明显的优势， 可辐射古城区、园区和相城区，商业收益潜力巨大。 基于 项目背景解析 提出三个核心问题 问题2 问题3 问题1 策略构思图 商业繁荣因素 独特性 合理规划 准确定位 差异性 专业化运作 规划必须要突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体规划布局。 以市场为导向，“步步深入，层层深化”迅速抓住消费者的眼球，脱颖而出。 避免商业运作的模式同质化，经营方向以及运作模式扬长避短，充分运用市场规律。 专业的团队，引导商业制定准确的经营模式，招商策略等。 全新的业态定位，创意性的整合提炼，发展独特性经营，找寻市场的专业空白点。 案例分析—上海新天地 基于项目解析 确定目标消费群体 基于项目解析 确定目标消费群体 多为周边住宅居民，子女已经成年并且独立生活， 但是自身还在工作的人员。处于这一阶段的消费者经济状况最好，品牌忠诚度较高，可能购买娱乐品和奢侈品。 补充目标消费者 城市中年群体 （36-45岁） 驱动因素 客户 距离 规模 价格 特色 交通 其他 年轻学生群体（15-23岁） 年轻白领群体（24-27岁） 有车有房群体（28-35岁） 城市中老年群体（36-50岁） 注：1、2、3、4为影响客户置业的驱动因素排序，1表示最关键的驱动因素，2表示比较关键的驱动因素……，依此类推 四类目标客户的消费驱动因素分析 形象定位 功能定位 客户定位 业态定位 形象定位 项目定位策划 功能定位 项目定位策划 客户定位 项目定位策划 居民及学生为主 周边品牌百货、超市、MALL并存 购买力 同类型业态竞争激烈 第 14 页 | 共 34 页 走差异化路线，填补空白 以人均消费100-200元的 消费层次为主 决定业态 业态解析 项目定位策划 业态定义 项目定位策划 错位互补 双赢格局 年轻，追求时尚的生活方式 以年轻、个性、潮流时尚业态为主， 囊括时下年轻人喜欢的精品服饰品牌、运动品牌、 精品饰品、艺术创意、时尚餐饮等业态，打造区别于万达广场的 年轻人专属、标志性的“时尚消费天堂”！ 业态调性 项目定位策划 休闲运动是人们生活主题的一部分 瑜伽、拉丁等舒展运动成为女性新版美丽俏佳人的必修课程。 一些商务活动向多元化发展，转向网球、高尔夫等高端运动场所。 调查显示，67.8％的青少年会在体育运动上进行物质消费。 运动市场必然带动运动服装的回归热 结合周边业态分析，重新排列组合，扬长避短，优势互补。 业态调性 项目定位策划 业态定位 项目定位策划 主力市场3 主力市场2 主力市