雁塔文化新天地项目定位及营销方案方案.doc

至：陕西欣源置业有限公司 由：百马房地产顾问有限公司 日期：2005年8月22日 事宜：雁塔文化新天地项目定位及营销方案 雁塔文化新天地项目定位及营销方案 第一部分 【项目概况】 一、项目概况 雁塔文化新天地是陕西省、西安市、雁塔区三级政府重点工程建设项目。项目位于西安市有龙脉之称的长安南路，依长安南路东、西两侧各延伸65米，由雁塔西路向南至青松路总长736米，总占地面积103.5亩。 项目总建筑面积约为12万平方米，整体由6万余平米的地上绿化广场及地下12万平方米的复合式综合商业广场组成。其中一期占地15625平方米，建筑面积为32945平方米。地面建筑1310平方米，地下建筑31635平方米，下沉广场面积3318平方米。 项目容积率0.08，绿化率64%；暂定整体公摊率28%。影城约6000平方米，地上车位120个，地下车位85个。预计05年10月中旬取得《商品房预售许可证》，06年10月份正式开业。 第二部分 【市场概况】 一、西安市商业现状 1、小寨商圈 飞炫广场 项目概况：为地下一层的商业，以经营服饰为主。 铺位面积：最小4—6平米，大铺面15平米左右。 通道：主通道2.3米，辅通道2米。 租金：300-500元/平米·月。 经营现状：没有空铺位，人流量较大，个别经营户反映的情况：在周1～周5商户基本能保本，周6、周日可盈利。 大中电器 项目概况：一楼：数码产品（手机，DV，数码照相机，电脑） 二楼：空调 三楼：家电（冰箱，洗衣机，热水器、抽油烟机） 四楼：电视，音响，DVD 以柜台为主，展厅为辅 走道：主通道2.4米，辅通道1.8米。 租金：小寨店注册费：1000元（只交一次） 进场费：音箱类2万元，返点20％，半年任务：10万元 北大街新店注册费：1000元，进场费5-6万元 注：以上数据以音箱类产品为例，其他产品另论。 经营现状：小寨店目前门庭冷落，客流量不大，目前经营现状不理想； 北大街店根据走访现场了解到，大中电品北大街店（万万代）目前经营状况不理想。 百汇市场 经营内容：经营内容丰富，包括服装、饰品、文具、玩具、及文化用品等。 租金水平：一层：面积多为15平米，租金范围318-386元/平米*月 二层：面积多为15平米，租金范围167-267元/平米*月 从走访个别经营户了解的情况，小寨百汇位置好的门面月租金可达到1.2万元/间·月，并且目前仍然处于增涨的阶段。从目前租金水平上来看，小寨百汇租金单价最高可达到700—800元之间。 小寨百盛 项目概况：共地上5层，地下一层。整体有百盛负责管理，采取和品牌经商家联营的形式，其内部为敞开式经营。 业态分布：地下1层：蜂星手机卖场。 1层：品牌化妆品、手表、饰品。 2、3层：女装。 4层：男装和运动服饰。 5层：床上用品、家电、儿童用品。 铺位面积：20—40平米。 通道：主通道2.4米，辅通道2米或1.8米。 租金：联营扣点26%-28%。 经营现状：一般。 好又多市场 项目概况：复合式商业，由地下两层，地上三层组成。 经营内容：年青化服装、饰品、美甲、鞋帽等。 铺位面积：地面一层20—40平米不等，地下及地上2、3层最小2—3平米，大部分4—6平米。 通道：1.6—2米。 租金：300-500元/平米·月，地上一层价格最高的可达600—700元/平米·月 经营现状：没有空铺位，人流量较大，个别经营户反映的情况：在周1～周5商户基本能保本，周6、周日可盈利。 ★ 案例：化妆品区域，2节柜台，6万元买10年的经营权，每月再交1000元租金。 2、西安市典型商业 开元商城 项目概况:共7层，地下一层，地上6层。层高3-4米，自动扶梯28部，商城中间为中庭广场约200平米左右，还设计了小水景，灯光充足。地下与钟楼地下道相连，连接处经营电器类商品。 走道宽度：大部分走道2.5-3米，电梯周边过道达到4-8米， 业态规划： 一层:(地下一层)经营电器、数码类、超市、工艺品。电器、数码类区采取互动式，客户可以亲身感受和操作，面积都在20-30平米。工艺品、电子产品采用柜台式隔档，面积10-20平米左右。 二层：鞋和箱包。过道较窄2米左右，都在10-20平米的柜台以及一些促销摊位。二层与麦当劳二层相连。 三层：化妆品、钟表、珠宝、首饰、通讯产品（蜂星）、音像制品。业态分布很规则，东西南北各方面分布不同，蜂星通讯广场是整个商场最具人气的地方，一片火爆场面，但面积不是很大，大概300-400平米。此层装饰相对豪华，电梯过道8米左右。 四层：男装。过道较窄2米左右，边厅精品门面式商铺，面积在3