华中科技大学文华学院城建学部 2.docVIP

华中科技大学文华学院城建学部 文 献 综 述 小产权房权属问题 学生姓名 陈世昌 学 号 110272021303 专 业 房地产经营与估价 班 级 2班 指导教师 何 丹 小产权房权属问题 摘要：近年来随着我国房地产行业的快速发展，“小产权房权属问题”逐渐被人关注，其主要原因是房价不断高涨和人民购买力之间的矛盾。“小产权房”在法律上如何定性，在学术界和社会各个领域产生广泛的讨论，专家们也提出来各种各样的观点，“小产权房”的存在是否具有合理性，我们要针对具体情况区别对待！ 关键词：小产权房概念 小产权房现状 产生原因 特征 存在的问题 引言 小产权房是我国城乡二元土地所有制度下伴随着城市化快速发展和商品房价格快速上涨过程中出现的，在一定程度上解决了部分城市中低收入群体的住房需求，农民也从中获得了土地开发的增值收益，其存在具有某种程度上的必然性和现实合理性。1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，大约相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8％。小产权房建设违反了我国现行农村土地利用相关法律法规，但涉及国家、农村集体、农村个人以及小产权房购买者等多方利益，如何妥善对待和处理小产权房问题，关注的焦点，也成为各级政府亟待解决的一个难题。 一、关于小产权房的概念 关于小产权房的概念，在学术界引起了广泛的针论，至今还未形成统一的观点，主要有一下三种看法：一种观点认为：小产权房实际上不是一个法律概念，而是一个媒体炒作的概念。如果上升到法律上来讲，小产权房就是不合法的，既然不合法就得不到法律应有的保护，因此购买小产权房的危险是相当大的。另一种观点认为，小产权房就是没有产权，是一种自生自灭的社会现象，如果从法律上给予正名，那就不会叫小产权放了。还有一种观点认为，小产权房在整个社会和物权的角度上，范围越来越广。在城中村，农村集体建设用地和农村宅基地都有小产权房的存在。 小产权房的现状 郭译在《小产权房存在的问题及其对策探究》中说到：目前，全国各地的小产权房规模相当大。在??京，“小产权”项目多位于房山、昌平、通州、密云、顺义等郊区，已售和在建的已突破1000万平方米。在北京440多个在售房产项目中，就有80个是小产权，占项目销售总数的20%左右。 深圳市2006年住房的统计情况表显示，深圳各种住房比例如下：政策性住房7.3%，商品住房29%单位自建房14.7%，其他的都归在农民房，占到49%。除了政策性房小产权房的比例是52.3%。也就是说，过半的深圳人住着小产权房。在天津，据有关部门统计，郊县地区小产权房销量已经占到整个市场的20%。正如任思达在《“小产权房”的问题及其对策》一书中写到：在西安，小产权楼盘的总建筑面积更是非常惊人，达百万平方米。据调查，在建和在售的小产权楼盘起码在50个以上。这其中，既有两座楼的小盘，也有规模在20万平方米以上的大社区。东郊浐灞河、长安区、北郊方新村、未央湖、白家口、鱼化寨、城西客运站等区域附近，是小产权房较为集中的地方，可以说城乡结合部的郊区是此类房子最适合的土壤。如果说北京市的小产权房占到整个北京市场的20%，西安可能超过这个比例。 小产权房产生的原因 宋磊在《小产权房争议与出路》一文中提到：“非法”的小产权房为什么会出现而又这么火爆？经济学常识告诉我们，一种商品总是先有需求，然后才有供给，小产权房也不例外。近几年来，由于我国商品房价格节节攀升，导致城市的房价过高，而住房保障体系又不完善，相当一部分买不起房而又得不到有效保障的市民，急需与他们收入相符的住房，小产权房就应运而生。虽然小产权房存在非法的风险，大多数购买“小产权”房的人也都知道，但他们依然义无反顾的购买，难道他们就不怕？主要原因有三： ??1、他们主要是自己居住，不会转手交易，也就用不着房产证，所以办不了房产证也无所谓。 ??2、小产权房的存在不是一天两天，而至少有十年的时间了，但是政府一直不闻不问，给人们一种错觉，在房价高企的今天，政府默认了这种住房解决方式。 ??3、打法律的“擦边球”，如小产权房不办理产权证，但会有50年的租赁证明。 ??另外，购房者普遍存在“法不责众”的心理，认为涉及利益的人群庞大，国家不可能不顾及他们的实际情况而采取强制措施纠正“小产权”房的违规行为。 ??正是因为这些因素，导致小产权房销售火爆。 小产权房的特征 关于小产权房的特征主要有下面这几个方面： 小产权房屋建房的土地是农村集体的土地，有村级集体土地或者村民小组的土地，其中有农民的宅基地，有未转为建设用地的耕地、荒地、甚至其中还有基本农田：这种建房用地未经过县级人民政府国土部门批准出让，