2016.08.01武清别墅市场概况x探析.pptx

河西新城区/城际板块 开发区板块 河东老城区板块 下朱庄板块 南湖板块 泗村店板块 城际 板块 武清在售商品房区域一览： 1）以运河为界，河西河东新老城区及城际板块，主要成交客户以“杨村”本土客户为主； 2）开发区板块，开发区生活配套中心，主要客户为开发区以北乡镇进城客户； 3）朱庄、南湖板块，靠近北辰交界，跟随城市规划而逐渐兴起，主要客户以周边及北辰客户为主； 4）泗村店、高村板块，在京津冀一体化下，主要成交以北京客户为主。 本案不在武清热门地产板块中，区域投资置业热度相对较低，但靠近泗村店和规划中龙凤新城核心区且近北京未来有成长空间。 本案 开发区板块 下朱庄板块 泗村店板块 城际板块 南湖板块 武清5大别墅板块： 城区板块：随着“富力尚悦居”“鸿坤原乡郡”“雍鑫红星华府”等项目别墅产品的售罄，武清市场城区及城际板块目前尚未有新别墅产品推出； 南湖板块：生态资源、品牌开发，为别墅产品畅销板块。目前武清别墅多集中此，随着绿博会的召开，南湖板块更是奠定了高端住宅的前景。 下朱庄板块：城区与郊区边界，多为高层产品，随着“龙湾城”“世茂”等项目的售罄，目前只有少许别墅产品在售； 开发区板块：受城市规划影响，开发区项目较少，主要在售项目中均有别墅产品； 高村板块：高村板块以卓达项目（卓达三溪塘、卓达镜湖）为代表，直接针对北京改善客户群。 泗村店板块：以鑫苑汤泉、燕云小镇等经济型别墅和恒大山水城、绿洲湾8号等享受型产品兼顾北京和本地改善客户。 本案 2014年武清别墅供应2080套成交1191套，其中城区、南湖及高村表现明显。城区如富力及雍鑫等品牌开发商依托品牌拉力塑造别墅信心，受到别墅客户的认可。南湖及下朱庄板块由于地段原因成交并不理想。 2015年武清别墅供应2044套成交2325套，其中城区及城际板块别墅基本消化完毕，南湖板块受绿博会影响上半年表现突出，高村泗村店板块则受到“京津冀”炒热，北京客户不断涌入，别墅成交一度走高。 02 由成交均价来看，武清2015年整体别墅成交价格有所微幅，泗村店板块由于京津冀政策规划拉动价格走高！ 同时由各版块成交均价来看，板块之间价差不大，较高价格依旧出现在城区及城际板块。 同时，通过近期走访，目前武清别墅成交价格在12000元左右，受武清整体楼市影响，别墅价格有所上浮。 2016年1-7月武清别墅成交TOP10 排名 项目名称 板块 成交套数（套） 成交面积（㎡） 成交均价（元/㎡） 月均 1 燕云小镇 泗村店 325 65621 10163 46 2 哈兰庄园 泗村店 149 24229 10132 21 3 南湖红星国际 南湖 136 27038 13170 19 4 绿洲湾8号 泗村店 123 32605 9182 18 5 鑫苑.汤泉世家 泗村店 119 19074 9153 17 6 武清五一阳光 杨村 101 16449 13533 14 7 万城聚豪 下朱庄 96 18962 9940 14 8 保利梧桐语 下朱庄 62 11536 12807 9 9 世贸茂悦府 下朱庄 59 10509 9966 8 10 首创国际半岛 城际板块 59 14332 13817 8 2016年1-7月武清别墅成交中，泗村店板块4个项目进入成交排名TOP5榜单，表现抢眼； 燕云小镇、哈兰庄园分别以325套、149套成绩成为区域别墅销量冠亚军； 颐湖庄园2016年成交2套，排名倒数第三。 从产品供应面积结构来看，200-220㎡面积区间别墅产品为市场供应成交主力，其次是180-200㎡面积段； 此外140-180㎡面积段类迷你别墅产品（以叠拼别墅为主）呈现明显供不应求的需求特征。 300㎡以上的奢华型别墅需求复苏，总计成交153套，整个区域月均去化21套左右。 别墅 市场 武清别墅市场小结： 别墅市场占比武清总商品房市场增加到10%，随着别墅资源的稀缺性的凸显以及“京津”市场客户流通，武清别墅产市场势头高涨。 但目前来看，武清别墅项目较多，后续供应充足，产品定位相对雷同，市场竞争激烈。 随着京津冀一体化规划推进拉动高村、泗村板块热度大幅提升，取代南湖、杨村等老牌别墅板块成为新高端住宅投资置业热点区域，本案后续或可借势其区域热度重点争取北京外溢客户。 京塘线 重点争取——泗村板块： 本案东侧的泗村店板块别墅项目供应集中且热度较高是本案竞品主要来源； 泗村店板块别墅项目主要分布在大东线两侧呈带状分布。 引导转化——高村板块： 交通便利靠近北京等区位特点与高村板块项目在客群定位上有一定重合度。 高村板块 泗村板块 　项目名称 销售均价 销售情况 客户组成 核心竞争力 绿洲湾8号 别墅;：12000元/平米 绿洲湾8号类独栋别墅在售，建面350-402平米；联排别墅，建面240-37