20150912_昆明市区写字楼市场调查汇总.ppt

城市分析 ;城市区位环境 昆明市位于中国西南地区 云南省的省会城市 城市人口至2008年底约为230万，在全国排名23位 昆明是中国西南地区的门户城市 西南地区的交通枢纽; 区位变化：昆明是在中国与东南亚跨边境约240万平方公里区域上，唯一的、也是最具有中心都会特征的城市地区。随着连接东南亚、南亚国际大通道的建设和中国——东盟自由贸易区的开辟，昆明与周边国家和地区贸易交流日益增加，将逐渐改变昆明处于国内交通的末端、经济辐射末端的状况。; 城市功能定位：按照昆明社会经济发展目标和《昆明城市总体规划》，城市定位为： “历史文化名城”、“春城”、“中国面向东南亚、南亚区域性国际性商贸旅游城市，中国最适于居住与创业的现代化开放城市和山水园林生态城市”。;（一）商务体系——承担区域性和国际性集会展、办公、娱乐于一体的商务中心区； （二）贸易体系——具有面向省内外和境外的贸易功能，包括展览中心、展销中心、商品交易中心； （三）物流体系——发展以仓储、运输、信息、服务于一体的综合性物流中心； （四）购物体系——体现多层次购物功能，包括各级商业零售网点、特色商业区和农贸市场。;;昆明艺术学院 昆明工学院 云南师范大学; 建立现代化的城市商业控制指标体系。2010年规划基本指标： 2010年规划人口：223万，其中户籍人口180万，非户籍人口43万。 社会消费品零售总额计划达到630亿元，年平均增长10%； 人均拥有零售商业网点面积达到1平方米。至2003年9月，昆明人均拥有商业营业面积约为0.9平方米，规划结合昆明实际和发展，参考国内其它城市的指标，确定规划人均拥有零售商业面积为1平方米，零售商业总面积为223万平方米。 ;昆明城市技术指标-人口经济指标; 环 境;昆明市场环境分析;昆明市场环境分析;昆明各竞争楼盘物业类型统计分析;写字楼市场研究;Part1 ;昆明写字楼市场简介;昆明写字楼发展历程------昆明商务市场趋于成熟化 ;昆明写字楼发展趋势------由产品功能向人性化、环保化发展;昆明写字楼发展趋势-------昆明写字楼分部一览;目前昆明写字楼的三种经营模??? -------主要有高端租务、中高端销售及低端租务市场;昆明在售及潜在写字楼供应情况 ——写字楼售价出现倒挂现象，写字楼价格与住宅相差无几;昆明在用写字楼主要分布——二手写字楼沿主干道分布，主要集中在北路、人民路、青年路、东风路沿线; 昆明写字楼发展日益成熟，多元化发展，配套日益完善. 未来写字楼向5A智能化、人性化、环保化发展趋势. 商圈多元化带动写字楼多元化发展趋势，除中心区外，南市区和北市 区是未来写字楼主要聚集地. 未来写字楼发展将以高档租务市场为主. 一手写字楼售价处于倒挂现象，写字楼市场发展空间大. 二手写字楼主要集中在北京路、人民路、青年路、东风路等主干道沿线.;Part2 ;写字楼市场经营状况分析;昆明写字楼租金总述 ——主要集中在30-50元/平方米，新兴高端写字楼进入带来租金两极化发展趋势.;昆明写字楼出租率 ——近三年写字楼需求增加，出租率上涨明显.;中心区：56%租金低于40元/㎡;不同区域下写字楼租金分析——中心区写字楼租金稳定，集中在30-50元/平方米;;;;;硬件设施方面 新加坡SAA Architects担纲建筑设计; 5A甲级写字楼、6E写字楼 立面采用low-e中空玻璃，现代感极强、昆明最漂亮的外立面效果； 高速进口电梯（三菱）11部，11部电梯只为最40余家企业服务，高峰期等待时间不超过90秒； 每人每时35立方米的新风系统； 舒适的商务尺度让客户随意自由的分隔空间； 800平方米为最少分割面积，一层只容纳两家企业，纯洁的办公环境，避免中小企业纷杂； 分层分户中央空调系统，健康、节能、舒适、加湿、消毒，自动调控室内温度，独立计费，全空气，变风量； 无线上网系统； 部分单元预留VIP独立卫生间； 宽带光纤入楼； 公共区域及各走道安装摄像机，实现全方位监控； 配置停车泊位不低于350个； 全覆盖移动通讯系统； 大楼门禁系统多个巡更系统。;;典型楼盘分析 ——红塔大厦依托成熟商圈及完善的配套实现高租金高入驻率;不同管理模式下写字楼租金分析 ——两种管理模式租金下并无明显区别，主要由于目前客户对物业管理敏感度不高，对顾问式物管缺乏认识;不同硬件配套下写字楼租金分析 ——写字楼电梯配比与租金呈反比，电梯比在7500/1以下最佳;不同硬件配套下写字楼租金分析——写字楼车位比与租金呈反比，车位比在200/1以下最佳;影响写字楼租金关键因素分析 ——地段、交通条件、价位是首要因素，对开发商品牌及智能化关注度低，高档写字楼发展空间大;昆明写字楼租金主要集中在30-50元/平方米，新兴高端写字楼进入带来租金两极化发展趋势. 近年来昆明