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版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。;项目约束条件及客户目标;项目约束条件及客户目标;我们对项目的思考;实现项目开发面临的几个问题;本项目运作要遵循的大原则;项目约束条件及客户目标;本项目要解决的关键问题;项目约束条件及客户目标;太仓属江苏省苏州市管辖，地处长三角，位于苏州东部，长江口南岸，拥有良好的区位优势;太仓总面积823平方公里，下辖7个镇;太仓是国家一类口岸城市，交通便利，水运发达，已成为上海国际航运中心组成部分 ;太仓在苏州5个县级市中人口规模较小，历年户籍人口保持平稳，外来人口增长迅速;太仓经济总量低于同级城市，但发展快速;经济总量低，人口规模小，因此人均经济水平与其他同级城市持平，消费潜力强;以第二产业为主，工业发展迅速，德资日资企业发展良好，民营企业综合实力不断提高;长三角城市群正在以上海为中心增长级，进行内部资源整合，区域内产业分工趋势得到加强，层次更加清晰、完善;在长三角城市体系中，太仓将积极把握国际制造业转移的机遇，接轨上海，接受上海辐射，以港兴市;城市规划使太仓各功能区在城市分工体系中的作用更加明确，城市形态优化 ;城厢镇新城区开发建设与老城区改造并重，未来太仓中心城区建设主流方向为东南向，大城区面积不断扩大;太仓城市宏观经济总结;项目位于太仓城厢镇城区北面，距离城区2.5公里，交通便利，但不在城市发展的主流方向;地块经济技术指标;项目地块东南面的道路昭示性较好，道路宽敞，通达性强，未来商业排布的首选位置;属性界定;项目界定;项目约束条件及客户目标;本项目商业发展方向判研;*;新的大体量商业即将推向市场，市中心商业集中度逐渐提高;整体商业不发达，物业档次较低，居民富裕，随着城市发展、商业档次的提高，消费潜力将逐步被激发;本项目商业发展方向判研;世联认为：从商业发展规律看，太仓百货行业正处于从传统百货向现代百货过渡中，随着外来百货巨头的进入，太仓的百货行业竞争将趋于激烈;太仓百货业态分布;本项目所在区域现阶段商业氛围缺乏，预计未来会随着周边人口的增加形成一定的商业氛围;依据本项目的区位条件，传统商业功能定位主要以满足社区服务为主，兼具部分邻里服务商业;通过对部分专业人士访谈总结出决定购物中心类商家选址的关键因素，可以看出大型百货不是本项目发展方向;本项目商业发展方向判研;零售式专业市场: 国美电器 顺店家电世界 百安居;通过比较可以看出本项目更适合发展街铺式专业市场;本项目商业发展方向判研;大型卖场建筑形式;超市业态在启动区的可行性分析-------（有利条件、不利条件、机遇、威胁） ;超市业态在启动区的可行性分析-------（有利条件、不利条件、机遇、威胁） ;南洋广场（未开业） 沃尔玛超市;大型超市选址要求;中型超市商家选址分析;超市业态分析;本项目商业发展战略：街铺最大化， 其余商业转换为泛商业物业;项目约束条件及客户目标;*;太仓住宅产业呈供销两旺的状态，但高档住宅空置率偏高，产品结构性失衡;*;*;*;宏观调控的主要目标是防范行业风险，还原真实需求，抑制过度增长；就目前而言，政策对太仓房地产市场影响将体现在土地供应结构上;太仓市住宅市场近几年在高速增长过程中保持了供求两旺的运行状态 商品房投资经过2004-2005的投资热潮后，目前暂时收缩 商品房价格在2004及2007上半年经历两次较大幅度的上涨后，目前涨幅逐渐放缓 房地产市场结构性问题比较突出，高档大户型住宅空置率高，中小户型住房供给不足 太仓市房地产开发商总体开发能力及水平有限 受政策影响，太仓房地产市场未来土地供应结构将侧重中低价位、中小套型普通商品住房土地供应 ;*;老城区是太仓的房价高地，经济开发区东南部的房价有赶超之势;*;*;*;*;*;*;*;太仓首席豪宅，多种别墅物业组合，32层豪华高层，最小190m2大三房设计;太仓城市中心配套齐全的商住综合体，在城市中心形成价值标杆;外地开发商开发的商、住、娱乐于一体的多功能体，建有太仓第三个五星级酒店;太仓老城区内整体规划建设的高档住宅社区，户型区间跨度广，户型丰富 ;中国人居环境金牌建设试点项目 70米超宽栋距，纯高层高品质社区;*;调查目的：了解太仓市中高收入群体对房产投资，尤其对酒店式公寓、SOHO公寓的投资意向和购买习惯，为本项目的定位提供市场依据，使项目定位更加切合太仓市主流购买者的投资需求，增强项目市场吸引力。 调查内容：1、客户投资意向调查