9月月会分享——买房时机.pptx

-1- 2014 年买房时机分析 最近市场关于下半年楼市的分析观点，开始出现一些微妙变化。前几个月市场一边倒看空的局面已经调整，对下半年市场看多的观点数量开始回升。 虽然研判市场短期趋势是一件难度非常大的工作，甚至意义也不是很大。但对于业界来说，多一个渠道分析，对于安排指导眼下工作未必是一件坏 事。 我们从政策主管部门、官方媒体、地方政府、金融机构和资本市场五个方面的意见和反馈来综合分析，下半年市场究竟会怎么走？虽然市场仍然大 量充斥着看空的观点，但这五个视角的分析不容忽视，希望给各位能提供一个发现市场趋势的信号。 视角一：住建部观点：下半年成交量将好于上半年 住建部作为中央政府当局主管部门，其对市场的意见代表了一个重要方面，不容忽视。中国住建部政策研究中心主任秦虹在一次论坛中谈到： “中国房地产市场不可能出现崩盘，目前只是处于调整期，调整和波动在今后房地产市场一定是种常态。由于人口结构对房地产的影响、城镇化进 程、市场分化的格局都没有发生根本性的改变。” “经过一段时间的持续观望后，下半年中国的房地产市场成交量将会好于上半年。” 总体来看，市场呈现“增速放缓、区域分化、有涨有跌”的三大“新常态”。 视角二：官方媒体人民网做的市场调查：80%受访者认为下半年房价企稳回升 下面再看一下官方媒体人民网房产频道对开发商和专家学者发起了下半年房地产市场形势问卷调查。 调查结果显示，这次问卷调查的 100 位开发商和专家学者中，预计下半年楼市将保持当前价格的占 44%，预计下半年房价会稳步回升的占 39%，预 计房价会继续下跌的占 17%。总体来看，有超过 80%的受访者预计下半年房价会企稳回升。 值得注意的是，几乎所有受访者都肯定，随着楼市成交疲软，未来出手“救市”的城市会继续增多，但具体的刺激政策是否能提振楼市则要视不同 城市而定。 同时，有 47%受访者预计这一轮的楼市调整还会持续半年至一年，59%受访者认为，对于刚需购房者来说，现在正是抄底楼市好时机。下半年，98% 受访房企会采取下调定价、活动促销、加大宣传等营销手段，确保全年业绩。 -2- 视角三：地方政府态度明确，即放开限购，地方自救 从地方政府纷纷放开限购即可知，对当前楼市局面还是力主回暖。 2014 年 4 月 25 日，南宁成为了中国首个部分放松住房限购令的城市。2014 年 8 月 4 日，随着绍兴和太原两个城市的相关政府部门同时发文，这样 全国经当地政府确认取消或放松限购的城市又增加了两个，一共达到了 12 个，分别是呼和浩特、济南、青岛、西安、杭州、宁波、温州、无锡、南宁、 海口，再加上绍兴和太原。 视角四：银行信贷管理部门：信贷管控目前尚未松动，但有较大概率改善 银行信贷政策是房地产市场最重要的一个角色，银根不放松，资金收紧，只能令其他几方意愿落空。 不过注意到：新华网独家采访到了民生银行地产金融部资深风险经理、高级行业分析师冯焱东，他觉得限贷虽然未正式取消，但是开发贷增长并未 放缓，下半年金融形势会相对宽松。 “目前来看，下半年房地产的金融形势，银行可能没有上半年这么谨慎、紧张。因为限购取消之后，成交量势必会起来，企业风险会相对偏小，银 行胆子就会相对偏大。个人觉得，在金融领域，银行对于房地产的支持不会比上半年更弱。 视角五：资本市场看法：短期市场受到过度抑制，四季度存在反弹回调可能性 我们再来看看证券投行界大牛，安信证券首席经济学家高善文最近对房地产市场发表的观点： “就全国范围而言，房地产市场去泡沫、去库存的过程已经开始，并将在未来三到五年内加快进行，在这种背景下，局部地区的市场崩塌和债务违 约应该是难以避免的。 这种变化还将迫使房地产新开工和投资活动长期处于非常低的水平，其中新开工面积也许接近零增长。这将给地方财政收入、相关产业链条上企业 的需求和投资活动带来严重影响。 尽管房地产市场长期前景欠佳，但从短期来看，目前房地产市场的销售和投资活动似乎仍然受到了过度的抑制，这也许与年初银行信贷条件的收紧 有一些关联。以历史模式为基础来判断，今年 4 季度房地产市场出现由均值回复驱动的反弹和回升，这种可能性是值得认真注意的。” 同时，我们也注意到，最近从 6 月份以来，房地产行业指数运行已经持续一个月显著跑赢大盘指数。股市作为宏观经济晴雨表，一般会提前半年到 1 年反映未来经济趋势。行业股指的提前启动，也明确代表了资本市场对于未来半年楼市的预测态度。虽然这种预测未必准确，至少也可代表在当前可掌 握的信息条件下的未来预期。 -3- 另外，过去几年房地产市场相关数据的统计，也可以给市场预判提供参考 2008 年调整期：成交量持续下滑 14 个月，最大跌幅达 33%，价格持续下跌 7 个月 2012 年调整期：成交量持续下滑 9 个月，最大跌幅达 14%，价格