房地产制度与政策第二三章讲解.ppt

房地产基本制度与政策 李奇会;第二章 房地产所有制和使用制;;一、产权概述（一）产权即财产权利或财产权;物权法规定;物权; 第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第四十条　所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。 第四十一条　法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。第四十二条　为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。;用益物权：指在他人不动产上设定以利用该不动产为内容的物权，是一种具有独立性的物权，即权利主体对他人之物的支配权和控制权。 担保物权是以确保债权实现为目的，在债务人或第三人的特定物上或者特定权利上设定的由债权人享有的支配权。 物权法设定的用益物权： 1、土地承包经营权：承包权人依法对承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利 2、建设用地使用权：农用地对应的就是建设用地。对国家所有的土地上享有占用使用和收益权利的建设用地使用权人，有权使用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。;3、宅基地使用权：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占用使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施 4、地役权：是按照合同约定利用他人的土地提高自己土地效益的权利。为了自己土地的利益而使用他人土地的人称为地役权人，将自己的土地供给他人使用的人为供役地人。 地役权和相邻关系的区别; 房地产相邻权 目的要求 在我国现有的《民法通则》中对不动产相邻关系的规范还是比较简单的，而且在实践中对相邻关系概念及其特征的把握也不够准确。;4.1相邻权的概念及其特征 相邻权，是指两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。 我国的《民法通则》对相邻关系的基本内容和责任形式，以及处理相???关系的基本原则作了一定的规范，即“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”;比较常见的相邻关系有几下几种： （1）相邻土地使用关系； （2）相邻防险、排污关系； （3）相邻用水、流水、截水、排水关系； （4）相邻管线安设关系； （5）相邻光照、通风、音响、震动关系； （6）相邻竹木归属关系。 (7)相邻安全关系;相邻权的主要特征表现为： 1．相邻权来自于不动产的相连性：远近 2．相邻权的主体是相邻不动产的所有权人或使用人 3．相邻法律关系的内容较为复杂 例如河流上游的权利人排水需要流经下游的土地，当事人之间尽管土地不毗连，但行使权力是相互邻接的。一是相邻一方要求他方提供必要的便利，他方应给与必要的方便；二是相邻各方行使权力，不得损害他方权益 ;4.2相邻权与地役权 （一）地役权的特征 所谓的地役权是为了利用自己的土地而不得不役使他人土地而产生的权利。 其中需要役使他人土地的地块称为需役地，而供他人行使的地块则称为供役地；拥有地役权的需役地所有权人称为地役权人，附带有供役的义务的土地所有权人称为地役人。 。 ;地役权，指为使用自己土地而需要利用他人土地提供方便的权利。 你为了看风景，跟你的邻居相约：你付给他10万，他10年内不得在自己的土地上盖6层以上的建筑物，你在这十年内就有权禁止他盖6层以上的建筑物，你的这个权利就叫地役权。 ;地役权的基本功能是调整不同土地所有者之间因互相利用各自土地而产生的权利义务关系，以使在相邻土地归属于不同主体的情况下，需要借助他人土地才能够利用自己土地的人，得以顺利利用自己的土地。 物权法规定：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己不动产的效益;地役权取得方式一是依据法律规定，二是依据当事人约定。我国规定地役权的取得是按照合同约定。 地役权的最主要特征有： 1．地役权是附属于特定土地的权利。附属与土地，不能与土地分开，地役权不可单独转让的附属于需役地所有权的一种附属权利 2、地役权是一种用益物权。供役人提供地役并不丧失对土地的占用利用，只是承担了某种负担或者不便利，;3．地役权具有对抗性 第一百五十八条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 供役地所有人转让其财产，其财产上的地役权对受让人具有对抗力 ;（二）相邻权与地役权关系 从法律关系上看，相邻权是对所有权行使效力的限制. 地役权是利用他