中地行广州嘉仕花园C1~C4栋住宅策划案选编.pptVIP

嘉仕花园C1~C4栋住宅策划案;目 录;第一部分：市场透视;一手楼市成交量稳步上升，2003年成交量933万平方米，多于2002年的800多万平方米； ;华南板块对市区盘的威胁依然存在，2003年番禺在各区成交量中位居榜首；;自98年起至今，楼市价格一路下跌。但，2003年的成交价与2002年持平。;营销成本销售量同上步增长，广告投放比例下降。;购房者对居住的要求综合化,对业界提出更多、更高的要求；;2.区域市场;重量级发展商在海珠区百花齐放： 合生：珠江帝景、愉景南苑； 保利：保利花园、百合花园； 中海：中海名都； 光大：光大花园； 恒大：第二个金碧花园、第三个金碧花园； 富力：富力顺意花园、富力千禧花园； ;项目名称;滨江东路;周边市场特征;4.我们的竞争对手;东山区;骏景花园;第二部分：项目理解;建筑规模：C1~C4栋由4栋33层高层商住楼组成； 建筑类型：3栋一梯七户、1栋一梯八户； 住宅建筑面积：83836㎡； 商场建筑面积：11284㎡； 住宅总套数：870套； 车位数量：119个。 ;户型配比 ;户型种类;景观与非景观单位比例 ;户型朝向比例 ;板块优势 海珠区的楼市不断增添新热点，众多精品项目为海珠楼市长久保持高温状态； 滨江东同时拥有珠江长岸、中山大学的文化底蕴，豪宅林立。居住氛围可称上河南第一； 滨江东板块以低价格、高质素产品策略不仅赢得海珠市场，更吸引了越来越多的河北跨江一族。 滨江东今年多个新项目同期推出，板块聚焦达高点。 ;产品优势 规模——滨江东路最大型、最成熟的高尚住宅区； 配套——学校、超市、饮食等生活配套一应俱全； 品牌——拥有成功的品牌积累，加勒比湾、上领； 环境——上万平方的加勒比湾园林； 楼距——C1~C4栋120米的超宽楼距； 户型——户型设计多样化，满足不同客户的需求; 立面——造型现代、挺拔具有刚阳之气； 客户资源——从加勒比湾到上领，不断积累C1~C4的客户群体。;综合竞争力构成图;一梯七户、八户的高密度户型设计私密性差，实用率低； 约60%的单位无景观支持； 约66%的单位朝路，受噪音严重影响； 1~3层为商铺，对住宅造成不利影响； 52%的单位朝北，10%的单位朝西； 车位比例过低，仅13%； C1、C2约2005年12月交楼，属中远期楼花 ;4.淡化弱势建议;第三部分：客户定位;1.加勒比湾及上领的客户群体;2.C1~C4的主力目标客户;3.主力客户群体定位;4.对他们的理解;5.他们是谁?;30万~50万的客户群体： 地域：海珠区、荔湾区、天河区及外地人士； 职业：白领、专业技术人员、行政事业单位人员； 年龄：集中在28~38岁之间 收入：存款8万~20万，家庭月收入8千元左右 性格：开放、独立 置业需求重点：交通、价格、环境 ;6.他们的置业特征;第四部分：形象定位;1.项目定位;2.二期子品牌形象;日光名作;3.如何理解“日光名作”;名作——出自名家，优秀作品 发展商具有深厚的品牌基础； 作品当然是值得珍藏、投资的，以此引导消费者； 在包装形象上将超越以往所有的子品牌，以此在市场上达到提升的目的； 我们的目标是做2004年到2005年滨江东路性价比最强的产品； 日光名作：2004年值得期待 ;4.“日光名作”的形象主题语;5.它的来源;6.如何理解;位于城市江畔——滨江东，环境优美； 毗邻中山大学——深厚的文化艺术底蕴； 上万平方大型加勒比湾风情园林； 现代、雄伟、气派的建筑设计； 成熟完善的现代化生活配套体系； 高水准、无微不至的管家服务； 与国际接轨的高素质教育体系； 高品质、现代的室内装修。 ;第五部分：价格定位;1.价格定位考虑因素;2.竞争对手价格对比;5.我们的价格定位;6.我们的定价依据;第六部分：推售策略;1.我们的产品类型分布;2.C1~C4栋推售次序;3.870套单位如何推出:;;第七部分：包装建议;1.样板房展示;2.样板房的展示时机需与推广结合;3.首层电梯大堂展示;4.其它;第八部分：广告策略;1.整体广告费用预计：;2.广告媒体选择及比例分配;3.各阶段投放比例;第九部分：预期目标;1.各阶段预期销售目标;2.总销售目标;推一个楼盘 树一座丰碑