合同法课件[第10章财产用益类合同].pptVIP

第十章　财产用益类合同;第十章 教学要求;案例分析：租赁物致人损害谁担责？;案情简介;1.什么是融资租赁合同？其与租赁合同有何不同？ 2.本案A与B订立的是什么样的合同？双方因发生哪些权利义务关系？ 3.本案A工作人员操作失误致D受损害，其责任 应由谁来承担？为什么？;第一节 财产用益类合同概述;第二节　　租赁合同;一、租赁合同的概念、特征;4、租赁合同为持续性合同，受一定期限约束。租赁合同的最长期限是20年。 5、长期租赁合同是要式合同（《合同法》第215条）。另依据《城市房地产管理法》第53条，城市私有房屋租赁合同也是要式合同，但并非特殊要式合同，此处的登记并非该合同的生效要件而属于备案，所以《房屋租赁合同解释》第4条第1款强调不得以其没有办理登记手续而主张无效。;　 《合同法》 第二百一十五条　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 《城市房地产管理法》 第五十三条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。 《房屋租赁合同解释》 第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 ……………………………………………………………….。;二、几类无效的租赁合同;第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。;第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。;第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。;（一）从第2~3条看，租赁合同无效的原因就是因为房屋本身的原因—建设工程规划许可证以及临时建筑未经批准的； （二）无效房屋租赁合同的处理： 1、当事人不可以请求支付租金，但可以请求占有使用费，两者性质不同； 2、当事人可以请求对方承担缔约过失责任。;三、出租人的义务;（二）维修义务 若出租人不尽此义务，承租人可自行维修，费用由出租人承担，据不承担的，承租人可在应交的租金中进行抵销（《合同法》第221条） （三）权利瑕疵担保责任 因第三人主张权利导致承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人得减少或不付租金（《合同法》第228条）;《合同法》 第二百二十八条　因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 ;四、承租人的义务;（三）禁止添附义务 不经同意，不得对租赁物进行改善、增设行为；否则，出租人可主张违约损害赔偿，也可主张侵权损害赔偿，还可主张物上请求权（如停止妨害、恢复原状等。）当然，前两项主张只能选择其一行使（请求权竞合）。择一行使，与物上请求权并行不悖。;（四）禁止转租义务 不经同意，不得转租。 （五）支付租金的义务 无正当理由迟延支付，经催告后于合理期间内仍不支付的，出租人得解除合同。 （六）返还租赁物义务 租赁合同终止，应返还租赁物。;五、承租人的权利;“买卖不破租赁”是指在租赁期间租赁物所有权变动的，租赁合同对受让人继续有效。这是债权对抗所有权的一个特例，也是物权优先于债权的一个例外。但是，买卖不破租赁也有例外，其中最典型体现在“先抵押后租赁”的场合（《物权法》第190条），对此《房屋租赁合同解释》第20条再次予以强调。; 《物权法》 第一百九十条　…………………………………….。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《房屋租赁合同解释》 第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。;租赁合同本为一种债权债务关系。在早期民法上，承租人只能向出租人本人主张对租赁物的使用、收益、租赁权不能对抗对三人。 这种权