城市之星营销策划汇报.ppt

煌歌·城市之星 营销策划报告;煌歌·城市之星是大竹最大的商业地产项目，是竹城最具感召力的对象，这是城市之星操作思路的基石。我们吸引人们关注，然后以产品留住客户，这就是本案运作思路的由来。核心区域的魅力无可替代，一个财富之城、现代之城、时尚之城将在这里诞生;Is Center Still;项目概况;规划效果图;如何确立我们的观点？;地势 经济 人口;大竹房地产市场基本特征;知己知彼 百战不殆;竞争项目之1—华源生活广场;竞争项目之2—华夏名城商业广场;竞争项目之3—巴蜀邑城;竞争项目之4—城市商贸中心;源自其他方面的竞争;12万人的城市 我们需要打动每一位可能置业的市民 他们也许还有更多的选择 我们到底要用什么来打动他们……; 我们已经有了下面结论： ;战略思路拟订;在有限的市场容量下，在开发受阻的情况下 根据产品同质化严重的现状， 寻找最具影响力的卖点，并因此形成一种普遍的认同感， 迅速获得市场关注之后，以产品综合卖点征服顾客， 最终达到快速、准确地切入市场。 ; 项目SWOT分析及产品建议;优势 (S);劣势（W）;机会（O）;威胁（T）;总之;业态规划建议;在我们预定的区域，选择什么样的业态，不是恒定的 这是一个与市场相互适应的过程 一方面我们引导客户，来到我们事先规划的蓝图 另一方面我们应当适应市场需要做出必要的调整 市场需要什么，我们就做什么 市场空白的，我们要创造性的引入 定位是在可能性与不可能性之间做出取舍 我们在销售中不断探索 然后能够判断出什么是可能的什么是不可能的;产品建议;成功运作的两个必要条件 聚商 聚人;招商公司有更多的商家资源，专业技术 项目前期沉淀太久，优质商家分流，重新聚合需要更大的招商规模 项目规模大，体量大，重新启动需要各方合力 引入大规模的专业市场更有优势 引导商家，树立对项目的信心更有优势 转移风险，把招商工作分担给招商公司，对其严格考核，确保有效进行 招商和销售形成良性互动可以促进项目进入良性运作 招商公司的专业性运作也为后期的物业管理和整合资源提供更多的经验 引入主力店和专业市场有利于加快销售进程 扩大项目的知名度，形成羊群聚合效应 现代商业运作专业化、综合性，借助更多的力量，在短时期内全面盘活本项目;销售方案;价格策略之　定价方法;价格策略;目标消费群在哪里？;;目标商户群;形象策略及包装建议;先对品牌、产品所生存的市场环境进行细分 以便在市场定位时区别于其他竞争者 挖掘出对消费者而言是有价值、有影响力的利益点然后进行加工包装。;整体定位;整体形象：中档偏高商业物业 由于大竹本地人群的购买和消费水平尚不成熟，商业项目缺乏有力的购买力支 撑，定位为高档商业风险较大。因此，我司认为定位为中档偏高商业物业比较 容易实现，有助于项目整体计划的实施，加快资金的回笼。同时这也适合竹城 实际情况。 不能以价格来划分物业档次，而是针对目前市场竞争激烈的现状，以近似于中 档产品的价格入市，但是在产品设计、营销包装及物业管理上是以中、高档形 象入市，突出特色，目的是提高产品的综合性价比，给客户以物有所值之感， 迅速占有市场。 项目采取大众化的经营定位。大众化的经营定位与特色化的经营定位本身并无 孰优孰劣之分，而要视乎商场所处的经营环境来定。采用大众化的经营定位往 往可以取得较为稳定的收益，经营风险相对小很多。 ;主题概念提炼 ;城市客厅——人气城市之星，依据其适度超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路，将成为大竹县的“城市客厅”，成为人们休闲购物心之所向的地方。 项目所建设的绿色步行街，3个城市广场成为是大竹现代城市建设景观最具代表性的区域之一，无论是区位，还是景观规划，都是当之无愧的“城市客厅”，并成为展示竹城新形象的一个窗口。 城市之星商业项目的启动无疑将带动整个城市建设和经济的发展，成为人们新的生活聚集地。 ;核心区/时尚中心——活力 城市休闲生活广场——氛围 步行街 时尚精品店 钟楼 空中走廊 绿色广场 休闲长廊 主题雕塑 主题街区 景观柱灯 从容与健康 一站式购物街区 餐饮店 娱乐城/网吧 这个城市不缺乏色彩 我们让色彩生动起来 我们让城市更繁荣 我们让财富更轻松 明天这里会发生什么哪？值得期待 ;财富很容易——氛围 超市/商场 3个广场 专业市场 酒店 依托20多万平方米住宅群 辐射1公里范围的商业圈 扼守汽车站的口岸 商业规划/独步川东地区 这里会很热闹！ 10年以后，这里还是中心！ 在这里 每个铺都可以创造传奇！ 错过时机 再想买连