郑汴路项目申请建设可行性研究报告.docVIP

PAGE  PAGE 7 郑汴路项目建议书 目 录 一、宗地概况 3 二、区域环境描述 4 三、区域房地产市场特征 6 四、区域商业环境及区域性商业中心研究结论 10 五、项目产品方向判断 14 六、结论及建议 23 附表一：方案一投资估算收益表 附表二：方案二投资估算收益表 附表三：方案二大卖场投资估算收益及经营收益现金流量表 附图一：宗地平面图一、宗地概况 1、宗地位置 宗地位于郑州市管城区内。宗地西临东明路、南临郑汴路，东临未来大道，北侧毗邻东明花园住宅小区，地块呈规则长方形，总占地面积86.63亩。（宗地平面图见附图一） 2、场地概况 目前地面附着物为多层家属楼、厂方、平房和宾馆，其中临郑汴路有三栋多层住宅（约17000平方米，住户约170余户）占据了大量的临街面。其它区域地面附着物均不超过3层 。另只需对水电等设施适当增容就能达到项目开发建设的“三通一平”要求。 3、相关拆迁事宜 目前拆迁分为三块： I、原厂区内建筑物，公司作为资产所有者，拆迁容易； II、地块东部出租给国林公司，如果近期拆迁预计需要补偿223万元，其中补偿原市场商户28万元，补偿国林公司195万元； III、临郑汴路有三栋多层住宅，由于拆迁成本较高（预计超过3000万元），本方案未考虑拆迁事宜。 4、宗地特征描述 （1）处在中心城区，旺盛人气有保证； （2）地块三面临城市干道，商业价值凸显； （3）项目地块面积不大，成长性不强，适合选择高附加值类产品进行集中性开发； （4）地价较高（约120万/亩）。 二、区域环境描述 1、区域界定 根据宗地位置，界定本项目所处区域为郑汴路与东明路交叉点为中心向外辐射2-3公里的区域。 2、区域配套 教育：东关小学、城东路一小、城东路二小、三十九中、郑州国栋外语学校、电子技术学院。 道路交通：南临城市主干道郑汴路，西临城市主干道东明路。公交车有2、27、206、208、603等多条线路，紧邻郑汴路长途汽车站，距离火车站约3公里，交通可达性非常强。向西有东西大街连通商业中心，向东连通107国道和京珠高速。 政府机构：管城区委、郑汴路派出所、东明路派出所、居委会等政府机构分布四周，为项目的治安和管理提供了完备的社会保障体系。 医院：管城中医院、黄河医院、郑州市六院分院。 商业：向西距二七商圈仅两站路，向东可直达郑州市家电市场、东建材市场和家居市场，并遥望郑东新区即将建成的物流基地园区。项目周边的生活配套设施已基本齐全，银行、通讯、餐饮、菜场等为商户和小区居民在生活上提供了便利。 3、区域特征描述 （1）属于成熟城区，人口密集、交通便利； （2）区域在市民中的形象认知度较高； （3）郑汴路向东连接郑东新区，郑汴东路规划为现代物流区，发展前景广阔； （4）历来为房地产开发的热点区域。 可见，宗地所处区位优越，为在该处开发商业地产或中高档住宅区提供了硬件支撑。 三、区域房地产市场分析 1、区域房地产市场特征 本区域历来是郑州房地产市场开发的热点区域之一，从2000年左右的建业城市花园、英协花园到近期的海上香颂、长城康桥花园等，都在一定程度上提升了该区域的价值和在市民心目中的形象认知。根据对区域内房地产发展轨迹及现状的把握，总结出该区域的房地产市场特征如下： 1、受高地价制约，区域内产品类型主要为小高层、高层、商业（专业市场）； 2、住宅销售价格在3200-3800元/平方米，临街商铺6000-9000元/平方米； 3、户型主要以小面积公寓和换房升级版的户型为主； 4、住宅类地产同质化带来激烈的竞争，同时也受到外区域同类产品带来的巨大竞争。 以上特征为本项目前期产品方向的判断提供了重要的参考。 2、区域住宅项目分析 海上香颂长城康桥花园建业新天地英协花园四期中建文苑位置东明路与郑汴路交叉城东路郑汴路交叉郑汴路与建业路交叉郑汴路与建业路交叉城东路与东大街开发商郑州中凯置业郑州长城房地产建业住宅英协房地产中原房地产物业类型小高层多层、高层多层、小高层、商业高层、写字楼、酒店高层总占地面积（亩）60901863040总建面积（万㎡）912.619.396总套数（套）600930748260（住宅）368销售价格均价（元/㎡）32003800370035003200商业售价1000010000商业情况规划10万㎡商业，未动工无商业配套设施会所、雾森系统、太阳能热水会所、幼儿园共享整个建业城市花园的配套设施共享整个英协花园的配套设施无特色配套PAGE  PAGE 41 调查显示： （1）“海上香颂”、“长城康桥花园”等