恒联地产洛阳新区项目发展策划沟通案(合富辉煌)选编.ppt

HOPEFLUENT;;项目目前条件并不具备发展大型城市综合体 如何解决新区人气不足和项目大体量商业的矛盾？ 如何解决项目期望售价较高与周边环境杂乱的矛盾； 如何解决项目长远合理化发展以及项目首期快速销售的矛盾？ 如何达到项目开发的利润最大化。;我们怎么样创造市场，引领市场 洛阳城市规划及商业中心特征； 项目全案能够在洛阳承担一个什么样的市场角色？ 洛阳成功项目的特性与共性分析； 项目全案业态规划建议，项目发展前景展望？ 项目首期住宅规划设计建议？;问鼎中原;项目特征;项目位于洛阳市洛龙区，洛南新区经济开发区。 北临隋唐植物园（规划二期），西邻龙门大道，南距关林市场2公里，距龙门石窟8公里。西南侧2公里为市政府。 目前洛南新区建设的重点区域在龙门大道以西，项目处于新区的边缘地带。;项目北侧为规划的隋唐植物园； 东侧及南侧??形成绿地、商贸及办公的集中区域； 项目西南侧为已建设的市政府商务区及中高档居住区； ;项目地块特性;项目周边环境;项目定位思考;国色天香 ——洛阳市场的物理特色 ;;洛阳历史悠久;;城市主要职能 ;;洛阳经济发展水平、人民生活水平快速提高； 但居民住房水平相对滞后； 洛阳房地产市场尚有一定发展空间，潜在需求有待释放。 ;洛阳城市经济发展水平;洛阳经济实力强，加速增长，为房地产业发展创造了良好的经济环境。 ;固定资产投资稳步增长，城市建设力度较大，但与周边城市相比有很大的涨幅空间。 ;经济指标3：产业结构;经济指标4：人均GDP;指标5：人均可支配收入;指标6：社会消费品总额;指标7：消费支出;洛阳市2008年恩格尔系数为34.3%，住房支出占总支出10.16%，两者严重不协调，房地产发展未能跟上经济水平； 2006年，洛阳城镇居民人均住房面积为23.8平方米，低于全国平均数据28平方米。 ;小结;;;;城市整体生态格局;综合交通规划;未来10年内区域都是城市发展的重点。;;;洛阳楼市竣工面积逐年增加，销售量也逐年增加，楼市发展较为健康。 2007年洛阳全年销量达400余万㎡，城市消费力巨大； 2008年洛阳受经济危机影响较大，说明洛阳楼市消化以改善需求为主。; 洛阳价格相比于整体呈现上升态势，但上升幅度相对较小。 洛阳楼市目前均价约3300元/㎡，远低于与其经济水平相当的合肥、西安等城市； 洛阳房价仍有较大的增长空间。;洛阳楼市在2009年呈现回暖态势； 洛阳楼市供销一直保持较为平衡的态势。;未来三年洛阳市住宅实施年计划约347万公顷，相比08、09年明显增加； ;未来洛阳住房建设将以存量土地改造为主； 涧西区、瀍河区将会是未来土地供应的重点区域； 项目所在的老城区土地供应量较小；;洛阳楼市小结及预测;总结;洛阳商业现状特征分析;项目定位;未曾领略 洛阳在此;宝龙城市广场是宝龙集团房地产业的核心品牌，宝龙集团先后在全国十余个城市开发建设了宝龙城市广场。 宝龙城市广场涵盖购物、休闲、游乐、娱乐、旅游、餐饮、运动、文化、商务九大功能于一体，是一种全新的商业地产模式。;洛阳宝龙城市广场;洛阳宝龙城市广场;泉舜财富广场;作为泉舜集团在新区中心区投巨资开发的项目，泉舜财富中心工程进展顺利。近期，二期住宅楼、五星级酒店、写字楼、商业地产等项目相继启动，意味着这个占地418亩的大型城市综合体项目全面启动。;洛阳万达广场位于涧西商圈的核心区域。地处洛阳市亚世广场，涧西区核心地块，与五星级华阳酒店毗邻；东至珠江路，南至辽宁路，西至丽新路，北至洛阳少年文化中心，地理位置十分优越。;一层是名品汇。 二层是潮流街； 三层是美食坊； 万达广场的战略合作商家如：麦当劳、DQ、永和豆浆、金韩宫、屈臣氏等将满足消费者的高端需求。 靓丽的室内商业步行街，引领国际时尚，体验繁华精髓。室内步行街全长193米，长廊一至三层一览无余，与六大主力店融会贯通，是万达广场的枢纽与核心，400平方米阳光中庭设置透光穹顶，使步行街四季如春。 万达广场地段及客户的优势无可复制，其意在打造一个城市标志商业、服务洛阳市民。而本案处于新区发展中心，可更多的融入一些旅游、娱乐和商务元素，以服务洛阳市民及洛阳游客。;项目定位;本项目可建近40万方商业，80余万方住宅，与目前洛阳额大型 城市综合（如：宝龙、泉舜、升龙等）相比，规模相差不大;城市发展规律;综合体发展的五种模式;不同类型物业在综合体中承担的功能;各种物业类型之间的相互影响;开发时序与物业价值最大化的关系;影响综合体构成的主要因素：区域属性、环境资源、开发目标;主要综合体模式的内外因驱动因素比较 ;1、洛阳的城市定位为旅游城市，省副中心城市； 2、本区域的功能定位为旅游、休闲、商务、居住等； 3、未来快速交通系统的建设接近了区域与老城中心的联系，扩大了区域的客户辐射范围； 4、一个