城市新中心发展模式、不同物业类型KPI体系.pptVIP

城市新中心发展模式 金融保险 高科技 企业服务 案例 城市新中心发展模式 伦敦•加纳利码头 巴黎•拉德方斯 深圳•蔡屋围金融中心 世联模型 模式一：政务驱动型 模式二：商务驱动型 模式三：商业驱动型 行政文化 商贸服务 休闲娱乐 旅游观光 青岛行政中心 南昌红谷滩行政中心 长沙河西行政中心 日本•福冈博多运河城 深圳•华润中心 柳州•谷埠路国际商城 宁波•天一广场 核心功能 博览会展 长沙河西行政中心 新的行政中心大楼 建设后的湘江西岸 搬迁前三年GDP增长速度为10.8% 搬迁后三年GDP增长速度为13.5% 行政中心搬迁至湘江西岸，直接带动了西岸的发展，一批世界500强企业纷纷投资西岸 3年来西岸地价上涨3倍多，人口增加了近2倍，形成一座“新城” 老城区交通压力缓解，环境改善，旧城改造加速，带动地块物业价值提升 1998年提出行政中心搬迁，2001年完成行政中心整体搬迁 模式一：政务驱动型 KPI体系 外因 用地条件——建设用地的适宜性、安全性等 可操作性——取地成本低、开发成本低、操作难度小 地理位置——城市新区，为带动新区的发展，建立城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心过于拥挤 交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车 与城市发展战略、城市规划、城市经济、人口发展密切相关 以政务为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系） 政府行为——以政府行政中心搬迁为核心驱动力 内因 建设条件——基础设施、交通、环境景观、昭示性等 配套完善——商场、居住、写字楼 大规模，持续开发——用地面积在1平方公里以上 伦敦•加纳利码头——工业码头变身新兴CBD，改变了伦敦市金融和商业中心的格局 模式二：商务驱动型 位置：距离伦敦内城5公里，伦敦Tower Hamlets区狗岛北部 规模 占地面积：28.8万平米 写字楼面积达111.48万平方米 交通：轻轨铁路、高速公路站、地铁站、 Jubilee地铁延线 入驻企业：60%以上的办公面积由金融服务公司出版业公司租用，包括：汇丰银行、花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社、镜报 空间/服务特点：高科技的办公楼及大型楼面 功能组合 商务占95%，商业占5% 建筑：现代建筑，英国最高的建筑物都在这里，已成为伦敦的地标 巴黎•拉德方斯公司服务建设的典范 位置 巴黎西郊，与卢浮宫、凯旋门在同一东西轴线上，距卢浮宫小凯旋门8公里，距旧的巴黎中央商务区2公里。 规模 占地面积750万平米， 350万平米建筑面积组成的集会展、政府/商务办公、商业、娱乐、居住功能为一体的欧洲最大的新兴国际性商务办公区。 交通：人车立体分流的立体交通系统，保证人流物流畅通。 入驻企业 进驻了约1600家公司，50%为外国公司，包括法国20个最大公司中的14个，全世界50个最大公司的15个。 聚集了石油化工业的Elf、Moil、Esso，国际银行业的Citibank、Worms、Socie’te’，电子和软件业的Sony、IBM、Xerox、交通业的British Airway等跨国公司的总部 空间/服务特点 办公空间多样化。为不同类型、不同规模的公司提供办公空间。 功能组合 —75%为商务、6%为零售、19％为居住 —土地使用：44%为步行区、10%为绿化、46%为建筑物 建筑 —每座建筑的体型、高度和色彩都不相同。有各种外墙装饰，景观丰富多彩 —标志性建筑，如“大拱门” —共有70多个雕塑，如“凯撒大帝的大拇指” 模式二：商务驱动型 深圳•蔡屋围金融中心 模式二：商务驱动型 位置：罗湖中心区 交通：深南大道沿线/地铁大剧院站 产业聚集 银行 金融证券 保险 深圳发展银行 中信城市银行 建设银行 工商银行 农业银行 人民银行 商业银行 联合证券 大鹏证券 中信证券 华鑫证券 金元证券 南方证券 鹏华基金 友邦保险 太平洋保险 人保 中保 华泰保险 强制性的视觉冲击——超高层/建筑群 深圳•蔡屋围金融中心 甲级写字楼 星级酒店 市级商业中心 地王大厦 华润大厦 深业中心 发展银行大厦 中信大厦 万德大厦 世界金融中心 晶都酒店 木棉花酒店 华润酒店 万德酒店 中信城市广场 华润万象城 公寓 住宅 地王公寓 名仕阁 世界金融中心服务式公寓 都市名苑 城市天地广场 功能化体系 KPI体系 外因 强制性的视觉冲击——超高层/建筑群 人文符号——区域标识/步行系统/特色符号语言/纪 念性/风格化建筑（群） 一流的合作团队 地理位置——城市核心区/城市新区 交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车 产业支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区 规划设计 经营管理 以商务为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系） 大规模，持续开发 内因 功能化体系