模块12房地产法律制度选编.ppt

模 块 12;模块12 房地产法律制度 ◎项目一 房地产开发经营管理制度 ◎项目二 房地产交易制度 ◎项目三 房地产权属登记制度 ◎项目四 物业管理制度 ◎复习思考题; 1.房产：固定于土地上的具有独立使用功能并且有一定经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物。 2.地产：是指作为土地所有权或土地使用权的具有一定经济意义的土地及其附属物。 3.房地产： 4.现行房地产法规：;项目一 房地产开发经营管理制度;二、房地产开发项目管理;三、房地产开发企业管理; 2. 房地产开发企业的设立程序 新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内．持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。 ①营业执照复印件； ②企业章程； ③验资证明； ④企业法定代表人的身份证明； ⑤专业技术人员的资格证书和聘用合同;（三）房地产开发企业的资质等级与管理;项目二 房地产交易制度;房地产交易管理机构的职责是： 1）对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益； 2）办理房地产交易登记、鉴证等手续； 3）协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费； 4）为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务； 5）为建立房地产市场预警预报体系、为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产市场价格，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。;（二）房地产交易的一般规则;二、房地产转让; 房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移。《城市房地产管理法》明确规定下列房地产不得转让： 1）以出让方式取得土地使用权，不符合法定条件的； 2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的； 3）依法收回土地使用权的； 4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 5）权属有争议的； 6）未依法登记领取权属证书的； 7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情况 ;（三）房地产转让程序与房地产转让合同;（三）房地产转让程序与房地产转让合同;土地出让的一般程序;（六）商品房预售管理; 3. 商品房预售许可 房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 开发企业进行商品房预售时，应当向求购人出示《商品房预售许可证》。; 商品房销售 1. 商品房现售的条件 ①出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； ②取得土地使用权证书或使用土地的批准文件； ③持有建设工程规划许可证和施工许可证； ④已通过竣工验收； ⑤拆迁安置已经落实； ⑥供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期； ⑦物业管理方案已经落实。; 2. 商品房销售代理 ①实行销售代理必须签订委托合同。 ②房地产中介服务机构的收费． ③房地产销售人员的资格条件。 3. 商品房销售中禁止的行为 ①房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同 前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 ②房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。 ③不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。 ④商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。;三、房地产抵押;（二）房地产抵押的条件;（三）房地产抵押的设定;四、房屋租赁;项目三 房地产权属登记制度;二、房地产权属登记管理;（二）房产与地产统一登记;项目四 物业管理制度;二、物业管理制度; 3.业主委员会 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责： 1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； 4）监督管理规约的实施； 5）业主大会赋予的其他职责。 ;4.管理规约和业主大会议事规则;（三）前期物业管理; 本章重点介绍了房地产相关概念、房地产开发用地的取得方式、房地产交易中的房地产转让、房地产抵押、房地产租赁等内容。通过学习，可以了解主要