房地产开发与管理第一章1.pptVIP

房地产开发与管理; 人人都想有套房，为房辛苦为房忙，薪金贬值囊中涩，房价攀高节节扬；也曾誓做租房客，不助房商做盗强，多年女友离我去，没房谁做你新娘！ 怨天怨地怨父母，生不逢时世态凉，人间广厦千万所，何处容我把身藏！ 节衣缩食攒首付，借遍亲友与同窗，总算看到东方亮，却告房政有新章；政府调控只靠税，羊毛出处还是羊，未见房价有所减，倒为官家填满仓！ 量力而行精打算，勉强买套小平方，窝大窝小终是有，手里有房心不慌。 新房到手喜一瞬，做上房奴苦漫长：工资月月无所剩，利率频调总受伤，戒烟戒酒减消费，加班加点为还偿；现任女友看房嫁，只能分享不分当，人过三十无生养，嫌贫不敢要儿郎；都说男人该潇洒，兜里无钱怎风光，人前总觉三分矮，背后更感九转肠！  哎，为房累，致心茫，苦难奈，欲崩狂， 曾经年少风华茂，而今华发早生霜，半世蹉跎半世过，一生幸福一生亡！ ; 马太效应：一个国王远行前，交给三个仆人每人一锭银子，吩咐他们：“你们去做生意，等我回来时，再来见我。”国王回来时： 第一个仆人说：“主人，你交给我的一锭银子，我已赚了10锭。”于是国王奖励了他10座城邑。 第二个仆人报告说：“主人，你给我的一锭银子，我已赚了5锭。”于是国王便奖励了他5座城邑。 第三个仆人报告说：“主人，你给我的一锭银子，我一直包在手巾里存着，我怕丢失，一直没有拿出来。”于是国王命令将第三个仆人的那锭银子赏给第一个仆人，并且说：“凡有的，还要加给他，叫他多余；没有的，连他所有的，也要夺过来。” 马太效应?越富的人越能聚财。;1.1 投资;为什么要投资？;通胀——一种不可避免的风险 ;通胀——财富的无形杀手 ;金融投资;房地产投资;实业—产权投资;边缘投资渠道;国际富人投资资产安排比例;投资与投机的区别：; 1. 2房地产投资概述;二、房地产投资的分类;三、房地产投资的特性;半年北京楼盘涨幅排行榜 ;;房地产投资的作用;;1.3 房地产投资的形式与利弊;一、 房地产直接投资;;1.2.3 房地产间接投资;2、投资于房地产投资信托公司 　　房地产投资信托公司(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。 信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。 　　　　我们可以从以下几个方面来把握信托的基本特征。 　　① 委托人对受托人的信任。一是对受托人诚信的信任，二是对信托人承托能力的信任。 　　② 信托财产及财产权的转移是成立信托的基础。 　　委托人在设立信托时必须将财产权转移给受托人，这是信托制度与其他财产制度的根本区别。 　　③ 信托关系中的三个当事人，以及受托人以自己名义，为受益人的利益管理处分信托财产是信托的两个重要特征。 　　信托关系是多方的，有委托人、受托人、受益人。并且，受托人以自己的名义管理处分信托财产，这又是信托的另一个重要特征。 　;;;1.2.4 房地产投资的利弊;;;;;房地产投资决策的业务流程 ;1.3 房地产投资的风险1.3.1 房地产投资风险的基本概念;;2、风险与不确定性;1、小中取大法。也叫悲观法，采用这种方法的管理者对未来持悲观的看法，认为未来会出现最差的自然状态，因此不论采取哪种方案，都只能获取该方案的最小收益。是一种把风险降低到最小程度来获取收益的投资方法。 在上述三种方案中，各种方案的最小收益值分别为-30、20和30，由此可见，最小收益值中的最大值为30，也即在最小收益值为30元时，所对应的购买方案风险最小，故宜选取小批购买的方案。 此种决策方法是以投资者承担较小风险为前提，不管经营状况如何，投资者均可获得最小收益30元，较适合保守型的投资者采用。;2、大中取大法。采用这种方法的管理者对未来持乐观的看法，认为未来会出现最好的自然状态，因此不论采取哪种方案，都能获取该方案的最大收益。具体做法是：对赢利性方案而言，先确定各备选方案的最大可能盈利值，然后从中选择一个能获得最大盈利的方案。是一种甘冒最大风险以获取最大收益的投资方法。  在上述三种方案中，各种方案的最大收益值分别为130、90和60。由此可见，最大收益值中的最大值为130。故而选取最大收益值为130时，所对应的大批购买方案。它以最好情况下获得大盈利状况为依据来进行决策的。如果未来状况与决策的预期完全吻合，则投资者可获得最大收益值130元。但如果结果与决策者的乐观预期完全相反，则有可能导致投资者亏损30元的结局，因此，采用此种投资方法，需要投资者具备足够的勇气和冒险精神。;3、最小最大后悔值法。它是根据客观上最优方案的收益同主观上最优方案的收益之间的差额（即以后悔值的大小）来选择决策行动方案的一种决