城市综合体模式研究物业比例225574188.pptVIP

城市综合体产品模型与目标城市筛选模型;城市综合体能够创造更有效率的社会运行模式、营造更具现代都市风格的生活方式，已经成为城市规划和发展的重要形式;目前中国已出现专业的城市综合体开发商，他们拥有清晰的产品模式并实现或积极推进跨区域发展;商业部分是体现综合体定位并影响其成功与否的核心元素，而各品牌的购物中心都具有鲜明的个性 ;该产品将具有广泛的城市普适性;B. 城市综合体概述 B1.城市综合体定义 B2. 案例研究;“城市综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，通过一组建筑来实现。同时，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体 城市综合体中不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升综合体的整体价值;随着现代城市化进程的逐步发展，城市综合体已成为当今大型城市主流的建设模式;城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都市带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率 ;城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准提出了更高的要求;城市综合体是都市商业、娱乐、商务及居住功能的合理定位和有机组合;城市综合体构成元素——购物中心;城市综合体构成元素——写字楼;城市综合体构成元素——酒店;城市综合体构成元素——住宅;城市综合体构成元素——公寓;B. 城市综合体概述;目前中国的城市综合体开发主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态，而全国性开发商在城市综合体的推进中发挥着重要作用;产品模式成熟并实现跨区域发展的城市综合体是中航城的学习对象;B2. 案例研究 ;华润万象城定位于中高端市场，目前已经进入深圳、杭州以及沈阳等城市;华润万象城选址在城市核心地段以及规划的城市副中心，项目的开发规模较大，多为50万平米以上;华润置地成功塑造了深圳华润万象城，并以此模式为核心积极进行跨区域发展，成为中国商业地产以及城市综合体建设领域的领先者;华润万象城功能组合完善，各项目均包含商业、写字楼、酒店、公寓和住宅，并以商业功能为核心;华润万象城定位于中高端物业类型，各功能物业定位一致;华润万象城开发均以商业为起点，开发步骤依据不同项目特点有所不同;在综合体的经营策略上，华润万象城商业、写字楼和公寓以出租为主，住宅则出售套现;深圳万象城购物中心，定位于中高收入人群及游客，提供中高档次购物、餐饮和娱乐综合服务 ;万象城通过中高档定位、丰富的餐饮娱乐元素以及有效的空间设计，营造出一个大众消费群的购物、社交与休闲的都市化消费场所;主力店及次主力店在万象城的租户组合中占据重要地位，其面积占比为52%，保证很强的客流吸引力;宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光效果共同营造出万象城“自由”、“时尚”、“舒适”的购物氛围;杭州华润中心;B2. 案例研究 ;中国内地是恒隆地产的发展重点，其产品以购物中心为主，辅以写字楼、酒店和公寓;恒隆地产综合体项目选址于城市中心，总规模在30万平米左右；多个项目正处于建设过程中;恒隆地产是一家以持有性物业为主要发展方向的大型香港地产公司;上海恒隆广场和港汇广场是恒隆地产目前已投入运营并取得巨大成功的综合体项目;两项目都以商业和写字楼为基本功能配置，其中商业面积比例为30%左右;恒隆广场定位于高端消费群，而港汇广场已大众消费群为目标客户群;在经营策略上，两项目所有功能物业均采取租赁方式获利;恒隆广场及港汇广场项目都采取分步骤开发策略，并都将商业部分作为首期开发内容;港汇商业部分定位于满足大众消费者的综合消费需求的购物中心；而恒隆则以较小的规模将目标消费者锁定于高端阶层;恒隆广场和港汇广场购物中心在业态组合上都是以购物为主;同时，两项目主力店租户的面积占比较小，确保了较高的租金收益水平;从恒隆地产所公布的计划兴建城市综合体项目资料中可以看出，“城市中心位置的地标性高品质物业”仍将是其产品定位;B2. 案例研究 ;万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的综合性物业;万达广场综合体项目开发目前以二线城市为主，目前已进入11个城市，建成3个项目;万达广场选址多数在城市的区域中心;经过19年发展，万达集团已经发展成为中国商业地产领域的领先者;万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了目前以城市综合体为主的产品模式;集团总资产人民币600亿元以上，年销售额人民币300亿元以上，;万达广场多数以商业功能为主导，辅以写字楼、酒店、公寓以及住宅，具体各功能物业比例视项目情况有所不同;万达广场各项目的商业及酒店类型较为统一，而写字楼及住宅类物业则情况有所不同;万达广场写字楼租/售结合、公寓和住宅