合富策划总监工具1127503693.ppt

Hopefluent Real Properties;融入才能影响;PART1 概述;“策划”缩写为“S.P”，即“strategy”和“plan”的缩写。 ;它的特点就是人们把一些很少联系在一起但存在一定内在联系的事物创造性地连接组合起来，形成一个新的事物。 策划 不是简单地对事物进行组接，而是根据已经存在的事物，并按照一定的原则和方式将他们组合连接成一个新事物，超越其原有价值。 ;策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。 房地产发展策划：通过对发展环境理性的分析判断，为房地产 发展经营提出创新的模式和科学合理的决策 依据。 ;PART2 房地产发展策划;与发展商签定《合同》;房地产发展策划;宏观研究的方法与例证（经济与规划）;宏观经济相关因素运行状况及规律 国内生产总值 产业特征及产业机会 固定资产投资总额 居民人均可支配收入及结构分析 …… 宏观经济发展给项目带来的机会与威胁 城市规划研究 城市总体规划及分区规划研究 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划政府关于商品住宅在市政规划等方面的政策法规…… 城市发展给项目带来的机会与威胁;例证之：V市宏观经济与规划的研究;GDP总量小，人均GDP总量大;V市第二产业占比极高。（超大国企SL企业是产业构成的主体。 受其计划经济烙印制约，V市第三产业发展滞后，占比很低。产业结构不合理。 由于资源日渐稀缺，V市正处于城市转型期，后续发展中第三产业提升的空间非常大。;特殊产业及经济模式的惯性;2003年V市人均可支配收入为10199元，增长11.5% V市人均可支配收入仅次于B市，居S省各主要城市的第二位 V市居民具有很强的消费支付能力;居民消费潜力巨大; 在消费者的构成上，以SL企业系统职工为主的国有经济职工是V市城市消费的主力军。; 产业结构单一 第三产业发展滞后 城市缺乏新的支柱型经济 油田发展开始受限;V市城市现状述评; ;发展趋势：生活内聚，产业外延;中观研究的方法与例证（房地产市场）;中观研究的方法与例证（房地产市场）;不同的城市有着不同的房地产发展历程，或长或短，或复杂或简单，发展历程的研究是对一系列市场现状判断的基础。;模块2：市场格局的分析;板块分析 房地产作为不动产这一特点，往往受区域历来形成的市场特征影响非常大，因此板块分析有利于发现项目市场定位的潜在空间。;分档次分析 从不同的档次来分析房地产市场供应情况可清淅地看到各层次竞争激烈程度与开发水平，从而找到项目可生存或可引领的市场空档。;例2：Q市居住物业档次分析（某郊区大盘的开发方向）;复合型物业的格局分析（主要针对大盘开发） 有一种流行说法“房地产开发已进入复合时代”，不完全正确，但也反应一定趋势，一些居住项目在满足居住功能外附加价值的研究就显得十分有项目重要。;模块3：市场需求分析;模块4：典型个案分析;模块5：市场趋势分析;微观研究的方法与例证（项目）;例证之：F市H项目开发条件分析（部分）;H项目与F市商业区及居住区的联系分析;临近某历史文物保护街区，区域内传统建筑保留完好，文化底蕴深厚，是项目开发可借势之处。;H项目地块开发条件分析;市政配套设施 ;定位研究的方法与例证;项目SWOT分析 项目发展策略 项目市场定位（整体发展主题、功能定位） 住宅物业定位 住宅物业发展主题 目标客户群定位 产品定位 定价建议;定位研究思维树状图;项目市场定位坐标系;例证之：F项目SWOT分析及核心问题演进;;某滨水豪宅项目发展策略;地段定义豪宅，滨江板块与城市中心的交汇位置;出品演绎豪宅气质;某滨水豪宅项目户型配比的设定;定价;2650元/平方米的均价水平只能代表在目前市场情况，具体定价需参考推售的开发策略； 静态价格范围约在2400-2900元/平方米之间。;规划设计建议 成本财务分析（略）;各方案基本要素评估图 　　该项目根据开发模式的选定和各项收入支出等综合性分析，进行了开发成本预测，内容包括土地成本、前期费用、配套费和规费、管理费、不可预见费、营销费用、税金等。 ;因地制宜的规划设计建议;例证之：某项目塔楼设计建议的五种思路 思路－－各思路的利弊分析－－推荐设计思路;主力中餐厅;独立商铺;例证之：万科四季花城的规划设计建议;;通过上述分析和比较，我们建议：? 本项目的容积率选用为0.9~1.0（报建时，尽可能提高容积率） 最终确定方案： 万科四季花城容积率：1.0;一期;实际开发分期及顺序与发展策划的建议十分接近;规划设计建议中的公共配套与 实际开发中的公共配套非常接近。;规划设计建议中物业类型建议;多层;发展策划的行业前景 发展策划人员素质要