第13章 城市土地管理.pptVIP

;城市土地管理的内容 政府加强城市土地管理的必要性 城市政府的土地储备制度改革 土地储备制度的调控机制 旧城改造中存在的主要困难和问题 ; 城市土地的定义 城市土地：是一个与城市人口、城市经济活动相关联的地域性概念，它是城市形成和发展的前提，也是城市人口和城市各种经济活动的基础。在我国，城市土地一般指城市市区内的土地，属于国家所有。 ;城市土地的特征 ①城市土地的自然特性 Ⅰ.土地的稀缺性； Ⅱ.土地的固定性； Ⅲ.土地的耐久性； Ⅳ.土地的差异性。 ②城市土地的社会特性 Ⅰ.城市土地价格的密集性； Ⅱ.城市土地区位的效益性； Ⅲ.城市土地报酬的递减性； Ⅳ.城市土地的保值性； Ⅴ.城市土地利益的复杂性； Ⅵ.城市土地利用适应价格变动具有缓慢性。 ;城市土地管理的定义 城市土地管理：是指城市政府在国家有关土地的法律法规???指导下，为调整土地关系，组织土地合理开发利用所进行的各项工作的统称。 ;城市土地管理的任务 严格保护和合理开发城市土地资源； 依法加强对城市土地占有、分配流转及使用进行规划、组织和监控； 促进城市社会经济的可持续发展； 调整城市土地关系。 ;城市土地管理的内容 城市土地的权属管理（地权管理）； 城市土地的规划管理； 城市土地的地籍管理； 城市土地的行政管理； 城市土地的经济管理； 城市土地的法律管理。 ;政府加强城市土地管理的必要性 提供公共物品用地的需要； 合理调节城市土地使用行为外部性的需要； 维护公平公正的城市土地市场秩序的需要； 通过加强土地规划管理，可以提高城市土地资源整体利用效果。 ;税收管理 征税对象：土地所有者； 土地使用者； 土地交易活动；城市地产本身（不动产）。 土地征税的税率：Ⅰ.单一税率； Ⅱ.分级税率； 征税的形式；Ⅰ.对地产价值的直接征税；Ⅱ.对地产收益的课税；Ⅲ.对土地使用上的特权征税。 ;行政管理 对土地行使强制性权力。 行使土地所有权。 通过财政政策影响土地投资项目运行。 行使对土地使用的行政管辖权。 地方政府与私人合营 ;1、我国人多地少的基本国情，决定了必须实行最严格的土地管理制度。 我国耕地资源稀缺，人均土地资源少； 耕地后备资源也严重不足； 人地矛盾长期化，严重影响经济社会可持续发展。 加强城市土地资源管理，是保证城乡土地全面管理的重要手段。 ;2、走新型工业化、城镇化道路，必须严格土地管理。 一些地方不具备条件，不经批准，盲目兴建开发区。 一些城市建设盲目铺摊子，建宽马路、大广场，大量占用城郊良田。 一些地方为满足投资商多占土地的不合理要求，压低地价、甚至以“零地价”招商。 ;我国城市土地管理的机关体制 国务院； 国家土地管理局； 县级以上地方人民政府； 市土地管理局。 ;我国城市土地管理机构 城市土地管理局； 城市规划管理局； 城市房地产规划管理局； 城市司法局。 ;土地划拨制度阶段：1949～1988年 土地协议出让与划拨并存阶段：1988～2002 以市场为主的城市土地供应机制形成阶段：2002年至今 ;供地权失控。 农用地征用把关不严，造成过量和盲目供地。 收购储备土地所需大量资金严重不足。 土地储备规模过小，对市场难以形成影响力； ;政府从土地上获取最大量化收益的迫切需要。 按照公共资源管理原则合理采取供地模式的需要。 摆脱“摊大饼”式的低质量城市扩张做法以提高土地利用效率的需要。 建立健全土地市场提高土地资源配置效率的需要。 ;土地储备制度改革的内涵 土地储备制度的目标 土地储备制度的调控机制 土地储备制度的实施 ; 土地储备制度的实施模式 ①以市场运作为主的上海模式 最大的特点是根据收购储备机构制定的收购计划和政府的要求，收购土地的范围十分有限，收购储备机构须自收自支，自行与被收购单位进行谈判，能否成交，视具体收购条件而定。 ②行政控制和市场相结合的杭州模式 关键手段是政府在其中起到了主导作用，政府掌握土地的“统一收购权”和“统一出让权”。须盘活的土地，首先要向收购储备机构提出申请，政府按计划将土地推向市场，开发商通过拍卖取得土地。 ③南通模式 其原则与杭州模式基本一致，不同点主要是储备机构有权对国有企业改革中土地使用权作价出资（入股）部分进行管理，收取企业改革中以租赁方式处置的土地使用权的租金和其他用地者按规定向政府交纳的租金。 ; 城市土地利用结构的定义 城市土地利用结构：是指一个城市的建成区内土地的功能分区结构，是城市内部功能分化和各种活动所连成的土地利用的内在差异而形成的一种地域结构，它也包含了各类用地面积占城市总用地面积的比重。 ;城市土地利用结构的类型 同心圆型结构； 扇型结构； 多中心型结构。 ;城市土地的分类 居住用地