佳合花卉综合市场项目可行性研究分析.docVIP

佳合综合市场项目可行性研究报告  DATE \@ yyyy-M-d 2017-4-25白山市蓝图勘察设计院有限责任公司  PAGE \* MERGEFORMAT - 55 -  PAGE \* MERGEFORMAT - 51 - 佳合花卉综合市场项目 可行性研究报告 目 录 一、总论3 (一) 项目建设背景3 (二) 项目概况4 (三) 项目建设单位概况9 (四) 可研报告编制依据9 二、市场评价10 (一) 白山市房地产总体市场环境10 (二) 区域市场环境15 (三) 本项目竞争能力分析(SWOT分析) 16 (四) 项目价格分析16 (五) 市场风险18 三、建设规模及产品方案19 1、建设规模19 2、产品方案19 四、节能、节水措施22 五、环境影响评价24 （一）环境条件现状调查24 （二）施工期环境影响分析24 （三）项目建成后环境影响分析33 六、建设进度安排37 七、项目投资估算38 八、项目总收入47 九、财务分析48 十、敏感性分析52 十一、结论及建议54 1、结论54 2、建议54 十二、附图、附件 佳合花卉综合市场项目可行性研究报告 总论 项目建设背景 白山市位于吉林省东南部自然风景秀丽的长白山西侧，东经126°7至128°18，北纬41°21至42°48。东与延边朝鲜族自治州相邻；西与通化市接壤；北与吉林市毗连；南与朝鲜民主主义人民共和国隔鸭绿江相望。东西相距180公里，南北相距163公里，国境线长454公里，幅员17485平方公里，市区面积1388平方公里。白山市地处长白山腹地，境内山峰林立，绵亘起伏，沟谷交错，河流纵横，属北温带大陆性季风气候，四季分明，气候宜人。 该项目占地位于通化矿物局科研所院内，科研所综合楼建成后，科研所破旧的厂房及周边的自行车棚、仓房等一直未进行改造拆迁，由于南侧即为浑白铁路线，破旧不堪的乱象极大的影响了城市的整体形象，美化公路、铁路沿线是我市近几年市容市貌整治工作的重点方向，经多方接洽商谈，通化市绿源物质经销中心有意在该地投资建设花卉综合市场，经营花、鸟、鱼、虫、宠物等，投资金额2300万元左右，引进外资改造城市、经营城市是加快我市城市建设发展的重要举措。由于投资商通化市绿源物质经销中心对白山市房地产市场的不太了解，委托我院对该进行项目的可行性分析，报告可作为项目投资方投资决策、优化建设方案、银行融资决策及相关政策审批的依据。 （二）项目概况 1、宗地区位及用地 该宗地位于白山市区中心，浑江南岸坡地，行政区划属八道江区新建街道，距离市政府500米。  = 1 \* GB3 \* MERGEFORMAT ① 项目区位 项目区位莅临白山市中心城区，东至矿物局科研所办公楼，西临科研所住宅楼，北靠科研所综合楼，南邻铁北街，地理位置优越，交通便捷，是城市发展的重点商业区域之一。  = 2 \* GB3 \* MERGEFORMAT ② 项目用地 该项目宗地为通化矿物局科研所办公用地，毛地面积约3.67亩,目前主要用途为工业用地，地上物为约600平方米厂房、仓库等。规划设计过程中，由于该宗地的地理位置较为特殊，三面临有建筑物，项目设计的层数有日照间距的强制性要求。按照市规划院编制的控规要求，用地分析见下表： 名 称面积(平米)折算成亩数毛地面积24483.67可建设用地面积16602.39其中区内配套、公建用地 （含商业、幼儿园、物业、公厕等配套公共服务设施用地）7881.18净用地面积16602.39净用地率65.12%佳合综合市场 2、宗地现状  = 1 \* GB3 \* MERGEFORMAT ① 四至范围: 东至矿物局科研所办公楼，西临科研所住宅楼，北靠科研所综合楼，南邻铁北街。  = 2 \* GB3 \* MERGEFORMAT ② 地势状况 项目用地区域地势平坦,标高相差不大。  = 3 \* GB3 \* MERGEFORMAT ③ 地上物现状 地上物主要为科研所厂房、存车棚及仓房等，场地内各种建筑附属物密集，无较大障碍物。  = 4 \* GB3 \* MERGEFORMAT ④ 空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（有无变电站、换热站等设施？） A 项目用地区域南侧上空有110KV高压线路通过，项目用地内地下管线较少，且均为原居民自用管线，无主要的市政管线通过。 B 项目用地内没有需要保留的文物等设施。 C 项目用地内没有换热站。 D 地下有部分地下人防设施，需要进行拆除或加固处理