发改委宿舍区地块项目可行性研究分析.docVIP

PAGE   PAGE \* MERGEFORMAT 41 房地产项目开发可行性报告开发***社科联、省发改委宿舍区地块项目可行性分析 2011 07 18  目 录  TOC \o 1-1 \h \z \u 一、总 论 二、市场调查预测 三、建设规模与产品方案 四、选址条件 五、环境影响评价 六、劳动安全卫生与消防 七、组织机构 八、项目实施 九、投资估算 十、财务估算 十一、社会评价及风险分析 十二、项目分析结论  一、总 论 一．项目背景 1.项目名称: ***社科联、省发改委宿舍区地块项目 2.可行性研究报告编制依据 （1）国家及***市颁布的相关法律、法规、政策 （2）***市国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标纲要 （3）***市2010年国民经济和社会发展统计公报 （4）***市???市总体规划大纲（1996—2020年） （5）国有土地上建筑物征收补偿条例 （6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 （7）投资项目协议或意向 （8）其他有关依据资料 3.项目提出的理由与过程 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。 位于***的***社科联、***发改委宿舍建于上世纪80年代，地块业主单位为省社科联、省发改委，现有4栋住户84（社科联36户，发改委48户）户，面积约5000㎡，按目前当地国有土地征收补偿标准计算，不能满足对该地块的拆迁要求，现按初步协商，开发商适当让步，采取以拆迁补偿费折抵土地出让金的形式协议取得土地开发权，后期按规划建设面积补缴楼面均价。 近两年来，省社科联、省发改委努力改善单位职工的住房条件，同时响应***市政府的城市建设发展的精神，决定对上述地块进行拆迁改造，按现在有房屋条件合理搬迁过渡，项目建成后现84户按计算面积完全回迁。 二．项目概况 1.拟建地点 项目位于******市***区黄鹂路88号，白山湖大道以北，***大道段博物馆对面。 2. 地理条件 项目所在的***大道是横跨***市汉口、***长江两岸，设计时速60公里的城市快速路。43.9公里长的***大道两侧，将成为集郊野风光、森林廊道、都市景观、楚风湖韵特色绿化景观于一体的立体绿色“画廊”。***双湖桥至三环线三金潭立交的市区道路长18.3公里，将升级改造。其中，***大道白山湖路段被当地媒体称为“***最美的大道” 3.建设规模与目标 （1）项目总可用地面积约8 亩，延***大道黄鹂路口建设地下停车场二层、商用三层、住宅二十六层（320套）地面三十层，设计包括小户型，中户型、大户型（户型面积80-140㎡）。规划以居住为主，兼容商业、文化、办公、娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。 （2）、根据***市对沿白山湖段景观整体规划要求，建筑密度45%，绿化率30%，容积率8，建筑占地面积5336㎡，总建筑面积为 42688 ㎡。其中：地下二层，地下建筑面积8000 ㎡ （地下车库200个），地面裙楼层高为3层，为商用建筑，商用建筑部分面积为4200㎡，4-30层为住宅，住宅建筑面积为38488 ㎡。整体规划采用裙楼加双塔楼型设计，充分考虑现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生 活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。 3.主要建设条件 1. 供水 在***大道、黄鹂路有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。 2. 雨水、污水排放 黄鹂路、***大道现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。 3. 供电 拟采用单路供电，直接从邻近线路接入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。 4. 供气 ***大道、白山湖路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由***宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。 6. 电信 本项目预计需装机容量拟由***区电话局解决。 4.主要技术指标 技术指标 项目地下室裙楼高层住宅公用绿化合计层高2层3层27层30%32层面积8000 ㎡4200㎡38488㎡42688 ㎡ 考虑到项