阿克苏市塔北路可行性研究分析.docVIP

PAGE   PAGE \* MERGEFORMAT 75 阿克苏市塔北路项目可行性研究报告 一、前言 对本案进行可行性分析，旨在通过对当地经济、文化、房地产市场及宗地分析，提出项目规划的理念、项目定位、市场定位及分期开发的初步建议； 以规划和开发为前提，进行项目投资价值分析，阐明项目开发中存在的问题和产生的效益，并通过成本分析、毛利润分析、税后利润分析、盈亏平衡点分析、投资敏感性分析，为投资决策提供依据，为项目运作保驾护航； 本案从城市战略背景及项目资源分析，我们将本案定位为CLD概念，也就是中央居住区。项目定位为复合地产项目，即融合商业、商务、商住和居住为一体的大型地产项目。 本案主要经济技术指标参照行业规划的主要标准和项目定位展开，其中总用地面积379423，总建筑面积574134平米。住宅按1.5的容积率规划,建筑面（含底框商业）积524134???米；商业按1.67的容积率规划,地上四层\地下一层,建筑面积50000平米； 由于缺乏土地价格资料和可参照对象，在土地价格演算上存在一定误差,仅供参考使用。其它成本和财务分析，均参照行业标准展开，虽有所出入，但具有很强的参考价值； 本案项目规模较大，我们共分五期进行开发，每期开发约10万平米，基本处于市场可消化的范围内。项目建设采用滚动开发模式，以销售资金支持后续开发，保证资金使用的效率； 项目分五期开发，价格逐步走高，住宅演算的平均价格为1950元平米，底框商业演算的平均价格为7000元平米，商业演算的平均价格（五层）为5120元平米； 该项目总的销售额是136123万元。其中住宅销售额99003，底框商业销售额11760万元，商业销售额25360万元； 根据分期开发和销售计划。2008年初开发建设，当年实现销售业绩20516万元，2009年实现销售业绩21184万元，2010年实现销售业绩21852万元，2011年实现销售业绩22520万元，2012年实现销售业绩34691万元，2013年实现销售业绩15360万元。 该项目的开发总成本是99790万元，可以实现36333万元的税前利润，投资的税前利润率是36.41%；项目的税后净利润是23605.5万元，投资的净利润率是23.66%。 项目住宅部分的毛利润总额是25353万元；税后净利润是14996.65万元，投资的净利润率是17.56%。项目商业部分的毛利润总额是10980万元；税后净利润是8608.84万元，投资的净利润率是59.87%； 对项目利润影响最大的变动因素是土地成本和商业项目的销售率，这也是导致本案投资风险的主要因素。其次，土地获取的政策性风险、周期性风险都是必须加以重视的因素； 从整体财务分析而言，本案具有较好的盈利能力，对企业品牌战略提升和可持续发展意义重大，因此具备运做价值； 为保证项目投资万无一失，并为本案的运做提供更多的参考意见，建议对本案进行更加细致的调研和论证工作，受时间、精力和资料限制，本案为初步方案，仅供参考和借鉴； 第一部分、项目决策背景及摘要 1．1外部环境 1、城市发展规划与宗地的关系对项目开发的影响 按照阿克苏市的规划，“十一五”期间，阿克苏市城市建成区规模扩大到45平方公里（现为27平方公里，基本实现翻番），基本建成“一轴两翼”城市发展框架，城市绿化覆盖率将力争达到40%。在未来的发展中，阿克苏市将改造多浪河，扩建多浪公园，建造库玛拉克河东岸永久性河堤，重点建设“五纵四横十一湖”，全力打造森林化、生态化、环保型的“水韵之城”。 其次，阿克苏地区人口增长和城镇化水平在未来十年，将获得快速的发展，以“阿温”和“库拜”为核心的两大城市圈将促进区域经济的增长。本案位于阿克苏市中心，依托人口和经济优势，必将对该地块价值产生实质性的利好，房地产价格和销售也将进一步向好的方向发展，如此多的宏观因素都对本地块产生长期而深远的影响。 阿克苏地区人口增长预测（万人） 2000年2005年2010年2020年地、市、州合计城镇乡村合计城镇乡村合计城镇乡村合计城镇乡村自治区1846.26623.101223.162000.00725.001285.142170.00910.001256.372500.001259.511240.49阿克苏地区214.1148.00166.11232.9453.58179.36250.9462.74188.21288.37100.93187.442、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位 该区域属于阿克苏市传统的维族居