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房地产开发企业会计核算专题讲座;前 言; ● 房地产会计的论述 ● 房地产会计的特点 ● 库存商品的核算 ● 四种产品成本的核算 ● 收入成本费用的核算 ● 税收与会计的九种差异 ;第一节 总论;房地产企业开发库存商品的特点;房地产开发企业的经营特点;房地产开发企业会计核算特点; 根据《小企业会计制度的规定》，可以根据业务的需要增设合并会计科目。 房地产行业的特殊的会计科目包括： ○存货类科目: 增设“库存设备”、“周转房” “出租库存商品”科目 ○设置“生产成本(开发成本)”，并设置明细科目“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”、“代建工程开发”四个二级明细科目； ○上述二级明细之下有分为三级明细： “土地征用及拆迁安置补偿费” “前期工程费” “建安工程费” “基础设施费” “公共配套设施费” “开发间接费”;房地产企业的会计核算;房地产企业的存货的核算;房地产企业的存货的核算;库存商品的核算;出租库存商品的核算;出租库存商品的核算;库存商品的核算;库存商品的核算;房地产开发企业的会计核算;房地产开发企业的会计核算;房地产开发企业的会计核算;房地产开发企业的会计核算;房地产开发企业成本费用的核算;下列支出不能列入产品成本： （1）构建固定资产、无形资产和其他长期资产的支出。属于资本性支出，只能逐期摊入成本。 （2）对外投资的支出及分配给投资者的利润。 （3）被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助捐赠支出。 （4）在公积金、公益金开支的支出。 （5）其他于开发产品无关的支出。;按照下列原则，选择成本核算对象：  1．一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。 2．同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。 3．对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。 成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。; 划清各种费用的界限： （1）划清成本核算对象的界限 （2）划清各成本项目的界限 （3）划清各期成本之间的界限（权责发生制） （4）主体工程与公共配套设施工程之间的界限。配套设施竣工后，不能有偿转让的按照合理的分配方法分配计入有关开发产品的成本，能有偿转让的配套设施，单独作为库存商品处理，不得分配计入其他开发产品的成本。 （5）划清完工开发产品与未完工开发产品的界限。 （6）划清实际成本与计划成本、预算成本之间的界限。作到计算口径一致，不得以计划成本代替实际成本。; ○设置“生产成本(开发成本)”，并设置“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”、“代建工程开发”四个二级明细科目； ○上述二级明细之下有分为三级明细：6个项目 “土地征用及拆迁安置补偿费” “前期工程费” “建安工程费” “基础设施费” “公共配套设施费” “开发间接费” ○设置“制造费用”一级科目，核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各种间接费用。本账户按企业内部不同的单位、部门设置明细账，并在账内按费用项目设置专栏进行核算。;科目设置：生产成本——土地开发（6个项目） 土地开发成本的归集： 1、开发商品性建设场地所发生的成本，直接计入“生产成本——土地开发（ 某块土地）”明细成本账的项目中。 2、开发自用建设场地所发生的成本费用，能够分清负担对象的，可以直接计入“生产成本——房屋开发”明细帐户的成本项目中，不必单独核算土地开发的成本。 3、开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个以上的成本核算对象的，应先归集所发生的费用，计入“生产成本——土地开发（某块土地）”明细成本账的项目中。待开发完毕投入使用时，再按照一定的标准分配计入房屋建筑物等的开发成本。为了避免多次分配，对需要分配计入不能有偿转让的公共配套设施费，可以直接分配计入有关商品房等开发产品成本，不再进行归集。;土地开发成本的结转： 1、商品性建设的场地，开发完工后，应作借记“库存商品－土地”，贷记“生产成本－土地开发” 。 2、自用的建设场地，开发完工投入使用时，借记“生产成本