榆阳区鸳鸯公园改造拆迁安置房研究分析报告.doc

PAGE 20  PAGE \* MERGEFORMAT 1 诚 信 榆阳区鸳鸯湖公园改造拆迁安置项目 可行性研究报告 目 录  TOC \o "1-4" \h \z \u 第一部分 总论 1、项目建设背景 4 2、项目建设的基本思路 4 3、项目概况 5 4、项目编制依据与研究范围 6 第二部分 房屋征收拆迁 1、拆迁的必要性研究 7 2、拆迁的规模及还建内容 7 3、征收拆迁货币补偿价值 7 4、拆迁补偿方式： 7 5、还建房屋标准设计 8 6、还建的计划 9 第三部分 还建安置房项目 10 一、开发项目的市场分析 10 1、榆林市的经济人文环境与城市概况 10 2、榆林市的国民经济发展现状及市场潜力分析 10 3、榆林市房地产发展现状分析 10 4、本项目优势分析 10 5、项目的自然条件 11 6、项目环境影响分析 11 二、还建安置房项目 11 1、???本概况 11 2、建设的原则 12 3、经济技术指标 13 4、投资估算 15 5、资金需求与筹措情况 17 6、销售收入估算 18 三、项目实施方案 18 第四部分 鸳鸯湖公园改造项目 18 第五部分 项目实施盈亏平衡分析 18 1、 销售收入 18 2、 销售税金 18 3、利润测算 19 4、 敏感性分析 19 5、盈亏平衡分析评价结论 20 5.1测算公式： 5.2测算结果： 第五部分 结论及建议 20 1、结论 20 2 、建议 20  榆阳区鸳鸯湖公园改造拆迁安置 项目可行性研究报告 第一部分 总论 1、项目建设背景 为加快城市建设步伐，完善城市功能，提高城市品位，切实改善居民居住条件和环境，依据市区总体建设规划，对鸳鸯湖公园进行改造，根据房屋征收相关法规及补偿补助标准，拟定房屋征收与补偿方案，以及实施还建房屋项目。 2、鸳鸯湖公园改造建设的基本思路： 依据市区总体建设规划，在规定的范围内，对鸳鸯湖公园片区，进行征收改造。一部分土地原用于公园建设；一部分进行房地产开发，规划主要以高层住宅和低层商业为主，另设置办公、酒店等。以房地产开发取得的收入弥补鸳鸯湖公园改造建设和征收还建的成本（高层住宅、低层商业、办公用于征收安置，酒店和部分剩余房产出售收入用于公园建设）。 3、项目概况 3.1项目名称 榆林市榆阳区鸳鸯湖公园片区改造项目 3.2项目地址 项目位于榆林市城北鸳鸯湖公园片区，规划范围是由鸳鸯湖北路、宾馆北、长城路、红山路所围成的区域。规划总用地面积130652.08平方米，其中：安置项目区规划总用地面积50199.08平方米（合计75.30亩），净用地面积为40712.43平方米（合计61.07亩）；鸳鸯湖公园规划总用地面积80453平方米。 3.3项目规模及内容 （1）征收拆迁； 征收范围内，经调查摸底涉及征收个人和单位共272 户，总征收土地面积约76486.23平方米（合115亩），总征收建筑面积约76753.84平方米，其中：住宅房屋征收面积约49695.96 平方米；商业房屋征收面积为20922.17平方米。办公房屋征收面积为6135.71平方米；征收货币补偿价值总额约130364.62万元 （2）房地产开发。规划区内主要以高层住宅和低层商业为主，另设置办公、酒店等。开发建设规模为170750.7平方米，容积率3.36，绿化率32.75%（方案二），开发用地的总成本46859.56万元。 （3）鸳鸯湖公园改造建设项目 鸳鸯湖公园规划分两部分，一部分为公园部分；一部分为创意产业及餐饮服务。用地面积80453平方米。总投资概算9644.20万元。 3.4项目计划建设期 本项目计划2012年上半年完成整体征收任务，2012年下半年开始完成返还安置房建设任务，征收还建期2年；房地产开发从2012年下半年起至2015年底完成房地产开发任务，开发建设期3.5年。 3.5目前工程进展情况 （1）已完成安置房项目区规划平面设计 （2）鸳鸯公园改造规划设计和概算 （3）完成被征收人摸底的基本情况: （4）正在委托被征收房屋的评估。 4、项目编制依据与研究范围 4.1本报告的编制依据 依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有： ●本报告的编制的依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）和国家现行的财税制度。 ●《榆林市城市规划管理技术规定》2009.07 ●榆林市房地产投资项目基础数据的分析估算 4.2本报告的研究范围 ●总论 ●房屋征收拆