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商品房交易中的 法律问题讲座 ;第一部分 理论基础 一、商品房交易与登记的关系 1.交易是登记的前提之一； 2.登记是交易的结果。 所有权 交易 所有权 申请人 登记部门 ;二、其他行为与登记的关系 第二十八条　因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 　　第二十九条　因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 　　第三十条　因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 　　第三十一条　依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。; 三、登记??为的性质与交易的关系 1.交易为民事行为； 2.登记为行政行为； 3.登记赔偿法律责任。 ; 第三条 被诉行政机关负责人应当出庭应诉。不能出庭的，应当委托行政机关相应的工作人员出庭。 第二十六条　公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。 经复议的案件，复议机关决定维持原行政行为的，作出原行政行为的行政机关和复议机关是共同被告；复议机关改变原行政行为的，复议机关是被告。 复议机关在法定期限内未作出复议决定，公民、法人或者其他组织起诉原行政行为的，作出原行政行为的行政机关是被告；起诉复议机关不作为的，复议机关是被告。 两个以上行政机关作出同一行政行为的，共同作出行政行为的行政机关是共同被告。 行政机关委托的组织所作的行政行为，委托的行政机关是被告。 行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。 ; 第二部分 商品房买卖示范文本解读;第一部分 修订概述;二、修订必要性 1、将修订后的示范文本与《物权法》等相关法律法规进行有效对接，从根本上确保房屋买卖双方的权益； 2、落实国家针对“加强房地产市场监管、完善商品住房预售制度”提出的一系列宏观调控政策； 3、针对商品房销售中容易发生的纠纷及法律法规、政策漏洞等亟需解决的问题，特别是在房屋交付、房屋质量、违约责任等方面，在示范文本中进一步明确和细化，为维护买卖双方利益，减少和有效解决双方纠纷提供了依据。;三、修订思路及修订的主要内容 此次修订系在《合同法》倡导的公平、 合理、合法的指导思想基础上，吸收近年来的主要立法成果和管理经验，设计预防、注意和提示性条款及可执行性和保障性的条款，提高合同示范文本的科学性、公正性和实用性，平衡双方的权利、义务关系，矫正因交易信息不对称、经济力量不对等而造成的利益失衡，引导双方当事人依法签约。 ;第一部分 修订概述;（一）1、法律依据 法律：《合同法》、《房地产管理法》、《物权法》、《建筑法》、《消费者权益保护法》等 行政法规：《城市房地产转让管理规定》、《建设工程质量管理条例》、《物业管理条例》、《民用建筑节能条例》等 部门规章：《房屋登记办法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《民用建筑节能管理规定》、《民用建筑节能信息公示办法》等 司法解释：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等;第一部分 修订概述;第一部分 修订概述;备注 《商品房买卖合同（预售）》示范文本适用于正在建设中且已取得《预售许可证》的商品房买卖；《商品房买卖合同（现售）》示范文本适用于已竣工验收合格的商品房买卖。其中，已竣工验收合格，并经实际测量，房地产开发企业完成房屋初始登记的房屋买卖也在商品房现售范围内。由于各地方对于现售的规定不同，当地可结合本地实际情况对合同进行调整。此外，经济适用住房等保障性住房及车（库）位等特殊房屋的买卖，也可参照以上示范文本签订。 ;第一部分 修订概述;第一部分 修订概述;第二部分 第一至四章条款内容;第二部分 第一至四章条款内容;第二部分 第一至四章条款内容;第二部分 第一至四章条款内容;第二部分 第一章 合同当事人;第二部分 第一章 合同当事人;第二部分 第一章 合同当事人;第二部分 第一章 合同当事人;4、【自然人、法定代理人】作为商品房买卖中的购房人最为常见的是我国公民，但也包括一些特殊的购房人，比如未成年人，限制民事行为能力和无民事行为能力的人。 ※ 需注意的是，合同中的买受人还包括境外个人和境外机构，其在境内购房有具体政策的限制。 ;二、与原合同内容相比，本次修订主要增加