20071228大连中瑞香周路项目市场定位汇报.pptVIP

大连香周路项目市场定位报告;价格目标：在保证快速销售的前提下，实现区域内的高价格，初步预期12000元/平米; 速度目标：保证快速回收资金，便于公司持续开发目标达成； 战略目标：品牌形象树立，开拓大连市场，稳定后续开发;;本体。;;规划指标: 占地面积：56300平米 建筑面积：约13万平米 其中 住宅 122000平米 公建 8000平方米 容积率：2.4 限制性条件: 建筑密度：〈25% 绿地率：〉35% 建筑高度：〈60米 沿香周路建筑高度〈16米 住宅套型要求：严格执行90/70政策;西安路商圈;宏都·筑景销售代表: 区域发展前景较为看好，临近市中心，靠近西安路和青泥洼商圈； 地块本身硬伤较多，临近高压线，有辐射；临近热电厂，噪音影响较大，周边规划搬迁工厂搬迁时间不确定，周边绿化程度不好； 亿达的唯美品格对周边房价有一定的带动作用，周边区域房价看涨； ;周博(半岛晨报首席记者): 新公司缺乏品牌号召力,将会影响销售价格与项目品质; 产品面积不宜过大,走大众化路线; 区域定位为春柳还是大纺需要慎重考虑; 配套学区对购房起较大因素;;优势;虽然是城市内，但客户对区域认知度低，且现状较差，不具备较好的区域平台支持我们的目标;案例。;案例：北京西部·万科紫台;案例：北京西部·万科紫台;产品;案例启示;抓大势;城市概况;花园城市： 1999年大连被联合国确定为亚太地区城市环境治理先导示范城市； 2000年，大连市荣获迪拜国际改善居住环境最佳范例奖； 2001年，大连又被联合国环境规划署授予环境“全球500佳”称号； 中国最适宜居住城市排行榜中,大连名列第二； 国际性活动： 大连国际服装节 大连国际啤酒节 2007夏季达沃斯论坛;城市概况;2006年，中山、西岗、沙河口三区土地出让面积较少，甘井子区土地成交面积最大。 从商品住宅的交易情况来看，甘井子成为大连市场成交大区。;中心区;;重点实施“四区十街一带”区域经济发展规划，用五年左右时间形成城区税收稳定的支撑点和著名的区域经济区(带)。“四区”： 以奥林匹克广场为核心的西部文化、体育、商贸区； 以新开路珠江国际网络信息大厦为核心的中部商务区； 以市轻轨始发站和麦德隆大连商场为核心的北疗现代商贸物流区； 俄罗斯风情一条街和双兴商品批发展城为核心的东部旅游商贸区。------西岗区“十一五”规划 未来5-10年内，项目周边工厂将逐步完成搬迁，成为承接城市核心区域内工作人员的第一居住区。 ;2008;对香周路区域认知;客户了解并认可区域未来城市化发展，但不会影响决策过程，对区域现状表现更为关注。;大势：站在城市发展方向上 远景规划可使区域环境改善问题：短期不可实现思考：我们可利用的机会（价值）在哪里？;市场。;市场板块扫描;;市场定见;市场定见; 紧凑型（中心地带）都市社区 离散型（郊区地带）纯居住区 中间型（中间地带）都市社区;城市中间地带形成的理论基础; 紧凑型都市社区，一般分布在城市中心地带或者城市CBD中心。紧凑型都市社区与城市关系是极度的集约与混合。 它虽然交通便利，城市型配套齐全，但是建筑密度较高，建筑形态单一，人口密度较大，生活形态比较混乱，社区居民视觉超载，缺乏安全感。; 离散型纯居住区一般是指与城市距离相对较远，分布在城市郊区地带的社区。 它建筑密度较低，绿化率较高，住宅消费相对紧凑型都市社区较低，但是离散型纯居住区城市配套严重缺乏，特别是医疗、购物、教育、文化艺术等配套设施。 此外，它还交通不便，建筑形态单一，所以离散型纯居住区基本作为短暂居所。; 中间型都市社区坐落于传统意义上的聚居点之外，也就是所谓的城市边缘，但又不能等同于一般意义上的郊区概念，它把城市的中心引向边缘，又把城市的边缘引向中心，是城市中心与次中心相互交换的产物，我们称之为城市中间地带。 首先，中间型都市社区是一种新型的居住特性社区。她相对紧凑型都市社区而言：容积率低，绿化率高，而且社区氛围相对和谐，具有较强的社区归属感；她相对离散型纯居住社区而言：社区居民专属的多功能配套，交通方便，而且把尊重个人权益作为规划的首要目标。此外，中间地带都市社区建筑形态多样化，适合不同年龄阶层、不同收入阶层等人士的选择。 其次，中间型都市社区模式不仅是建筑符号的表面化，还是一种新的生活方式和生活心态 再次，中间型社区的高品质、生态、环保、人性化、高艺术文化属性和可持续发展必将是主流人群的选择。因此，她将是城市居住发展的一个必然趋势。 ;;发现机会;市场端倪;找客