养老度假地产专题研究报告综述.pptx

立足企业发展战略，着眼客户生命周期把握“银发时代”脉搏，聚焦“活跃殷实长者”;战略思考;3;行业领跑者——帕尔迪Pulte;值得做？→ 为谁做？→ 什么样的产品？→ 怎么做？;研究主体框架 ;1. “老年人”的定义及分段标准;2. 老龄化社会的定义;3. 人口老龄化和人口红利的定义;市场分析 ;中国从1999年开始进入老龄化社会，当时中国60岁以上和65岁以上人口占总人口比分别为10.07%和7.01%； 截止2009年，全国除青海、宁夏、新疆、西藏外，均已进入老龄化社会；2009年底，我国60岁及以上人口已达1.67亿人，占总人口12.5%；65岁及以上人口为1.1亿人，占总人口8.3%。 目前中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的1/5。 ;按户籍人口统计的老龄化水平;中国处于快速老龄化阶段 第一阶段（2001年-2020年）：快速老龄化阶段 第二阶段（从2021年-2050年）：加速老龄化阶段 第三阶段（2051年-2100年）：稳定的重度老龄化阶段 老年人口年均增长率高达3.2%，是总人口增长速度的5倍。据预测，中国27年完成“老龄化国家”到“老龄国家”历程（65岁以上人口超14%，即为“老龄国家”，法国114年，瑞典82年，美国69年，英国46年）。 ;14;2008年底，北京市户籍总人口为1229.9万，其中60岁及以上老年人口为218万，占总人口的17.7%； 在60岁及以上老年人口中，60-69岁老年人口为102.1万，占46.8%；70-79岁老年人口为86.5万，占39.7%，即80岁以下老人的比例达到86.5%。;由于计划生育、经济社会发展、人们生活观念、居住方式的改变，我国大中城市的纯老户（空巢户）比例迅速上升。截止2009年，我国55%的老年人处于与配偶同住或一个人独居的状态，其中65岁以上的“空巢老人达到2340多万。 从老人居住意愿来看，城市老年人愿意与子女同住的比例从2000年的43.7%下降到2006年的36.5%，随着老年人经济实力的增强，独居或者有个相对独立的居住空间意愿将持续增强。 ; 上海、北京、天津、杭州、大连等目标城市空巢老人规模巨大（2008年底），未来预期空巢老人比例将增长。;18;19;20;21;养老机构无法满足高端养老需求;真正意义的养老社区凤毛麟角 虽然市场上有一些楼盘中隐隐约约有老年住宅的影子，但从住宅设计的本质上来说，能够称得上老年住宅的可谓凤毛麟角，全国范围内相关产品不超过10个 近年才出现相关产品 主要集中在2005年之后才陆续出现成型产品 主要出现在一线城市 主要出现北京、上海、杭州、海南等一线或者度假型城市 总供给规模有限 已有相关产品总建筑规模为295万平方米，与约4500万城市老年人口的居住需求相比微不足道 ;24;25;集中于一线城市 区位以近郊、远郊为主 社区规模以30万平方米居多 经营模式以出售为主 养老概念诠释方式有两种： 社区或机构养老：环境优美、医疗康复配套设施 居家养老：住宅设计考虑老年人特殊需求，提供养老服务; 在供需理论下，供如此不应求的时候，有两种可能：一是价格很高，这些供给产品受追捧；二是供给迅速增加，以抢占这部分超额利润。 事实上，现有产品并没有受到狂人追捧，相关产品供给也没有迅速增长。 WHY？ 关键因素： 交通区位 优势资源 人性化设计 专业的服务 经营模式 ;案例1：上海亲和源;区位 北京市昌平区北七家镇八仙庄，属于近郊区 销售经营情况 入住率不高 经营模式：出租 自理型：4000-5000元/左右 半自理：单人间7600元/间/月，双人间5000元/人/月，营养餐费约600元/月 点评 收费水平高，设施配套中端，高端老人看不上，中低端老人承担不起 设计不人性化，例如门槛高、厨房门窄，无法适应做轮椅老人的行动需求 ;在中国养老度假型产品供给较少，档次较低 养老度假型产品出现于度假型城市，如海南三亚清平乐，位于城市远郊区，建筑面积15万平米，以8-10层公寓为主，以80-90平米的两居和30-70平米的一居为主。经营形式为出售。 小区以构建“老有所养、老有所学、老有所医、老有所为、老有所乐、老有所聚”的新型养老社区为目标 每栋楼的底层为高4.2米的架空，四周结构设计可以灵活开启与封闭。配有有保健、健身、图书展览、书画室、乒乓球、桌球、舞蹈教室、茶室、棋牌室、老年大学多媒体教学室、社区餐厅、医疗中心等。 小区以人车分流无障碍的设计理念，每栋单元门设有无障碍坡道与踏步，每户的住宅客厅内装置的美国Honeywell新风系统。每户客厅、卧室、浴室均设有紧急安全救助按钮。;31;32;主流开发商陆续开始关注，着手相关研究，态度谨慎 万科：把发展“健康养老地产”写入2009 年度报