第5章土地使用权获取.pptVIP

第五章 土地使用权获取;主要内容;§5.1 土地管理制度及其演变;（1）土地所有制;集体所有制;（2）国有土地使用制度;土地使用权可分为两类： 一类是土地所有人对自己拥有的土地所享有的使用权，称为所有权能的使用权，又称为所有人的使用权； 另一类是非土地所有权人对土地享有的权利，称为与所有权相分离的使用权，或叫非所有人的使用权。 土地使用权同样具有占有、使用、收益和处分四项权能。;5.1.2 土地使用权获取方式的历史演变 ;第三阶段（1988年～2000年) 1987年，深圳市敲响了国有土地拍卖的第一槌。 1988年，《宪法》修正案规定,土地使用权可以依照法律的规定转让。 1990年，国务院出台《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，确立了国家实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。 1995年，《城市房地产管理法》规定，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。 1998年，《土地管理法》规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度，建设单位使用国有土地应当以出让等有偿方式取得。 自此，国有土地有偿使用制度正式确立。;第四阶段（2001年至今） 2001年国务院下发的《关于加强国有土地资产管理的通知》明确提出，为体现市场经济原则，确保土地使用权交易的公开、公平和公正，各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。同年，国土资源部发布了《划拨用地目录》，不符合目录的建设用地，不得划拨供地，必须有偿供应。 2002年、2003年，国土资源部陆续发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规定》。 在这三年间，国有土地划拨供应的范围进一步明确，招拍挂出让和协议出让有了具体细化的范围与操作程序，国有土地市场配置的制度框架初步确立。 现阶段，房地产开发项目除经济适用房、廉租房等保障性住房可以通过划拨方式获得土地使用权外，其它商品房开发项目获取土地使用权的主要方式有三种，分别是：土地使用权出让、在建项目收购和项目公司入股。;§5.2 土地使用权出让;（2）土地出让的内涵;（3）土地使用权出让的特点;（4）出让土地使用权年限;5.2.2 土地使用权出让的方式 ;（1???招标出让 ;（2）拍卖出让 ;（3）挂牌出让 ;（4）协议出让 ;5.2.3 土地使用权收回与终止 ;（2）土地使用权终止;§5.3 在建项目收购与项目公司入股;（2）在建项目收购注意事项;5.3.2 项目公司入股 ; （1）项目公司入股的程序;（2）项目公司入股的优势;