资产评估讲课.谢富梅概念.ppt

房地产评估——成本法;学习要求：; 中华人民共和国物权法的规定 第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定： (一)居住用地70年； (二)工业用地50年； (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； (四)商业、旅游、娱乐用地40年； (五)综合或者其他用地50年。 第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 ;成本法的基本原理; 三种不同情况下的公式转化： 1、新开发的土地； 2、新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）； 3、旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）。 求取各种情况下的房地产的基本步骤： ①搞清楚房地产价格的构成； ②测算各构成项目的金额； ③将各构成的金额累加。;1、只要是新近开发建设，可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以用该法； 2、广泛适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。 。;小王接受了一在建工程的评估，他以该在建工程乙投入的300万元实际成本作为估价结果，请问他的估价思路正确吗？为什么？; ;1、区分实际成本和客观成本。 实际成本是指某个具体的房地产开发商的实际花费， 客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。 2、要结合市场供求分析来评估房地产价值。 当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值；当求大于供时应该上调评估价值。在房地产估价中的经济折旧就是出于这方面的考虑。 3、对于较老的建筑物，测算其重新构建价格和折旧有一定的难度，尤其是那些过于老旧的房地产，一般不适合用成本法进行估价。 ;新开发土地评估的操作步骤; 在目前情况 是指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。 土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由房地产开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。 下根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为如下3种： ①通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用（包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费）和土地使用权出让金等。  ;;例 题;(2) 土地开发成本;例题; ;（4）资金成本; 假设开发费是均匀投入，则按资金投入时间 （1）单利计算方法 投资利息=全部预付资本×利率×计息期 =土地取得费×利率×开发周期+土地开发费×利率×开发周期×0.5 （2）复利计算方法 投资利息=全部预付资本×[(1+利率)计息期-1] =土地取得费×[(1+利率)计息期-1]+土地开发费×[(1+利率)计息期×0.5-1];（5）销售税费 ;（6）开发利润;土地增值收益; 某地块面积为60000平方米，是通过城镇土地出让取得的，出让金为10万元/亩，拆迁费5万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）3万元/亩，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费的60％，目前市场上地产开发的投资报酬率为10％，银行贷款利率为6％，试评估该土地经开发后的价格。;（1）土地取得成本=出让金+拆迁费 =10+15 =250（元/平方米) （2）土地开发成本=开发费+其他费 =3亿元/平方公里+3万元/亩=300元/平方米+45元/平方米=345（元/平方米） （3）假设土地取得成本一次性投入，因此计息期为2年开发成本分阶段均匀投入 投资利息=250×[(1+6％)2-1]+345×60％×[（1+6％）1.5-1]+345×40％×[（1+6％）-1] =30.9+18.91+4.08 =53.89（元/平方米） （4）开发利润=（250+345）×10％=59.6（元/平方米） （5）土地价格 土地单价=250+345+53.89+59.6=708.49（元/ 平方米） 土地总价=708.49×60000元） 该地块经开发后的价格;新建房地产; 1、建筑物建造成本;2 管理费;3 估算投资利息 4 销售税费 是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。 销售费用通常按照售价乘以一定比率