房地产估价(吵巧本法).pptVIP

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;1、成本法的含义： 成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。 成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求取房地产的价值。 ;2、成本法的适用对象： 新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。 对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。 化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分。 房地产保险和房地产损害赔偿。 ;3、成本法估价的操作步骤：;4、房地产价格构成： ;4、房地产价格构成： ;土地取得成本;市场购置下的土地成本构成： 建设用地使用权价格（地价款）；采用比较法求取，也可采用基准地价法、成本法求取。 土地取得税费，包括契税、印花税、交易手续费等。通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照建设用地使用权价格的一定比例来测算。;征集集体土地的土地取得成本： 征集集体土地的土地取得成本一般包括土地征收补偿费用、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。 ;土地补偿费;① 新菜地开发建设基金 （征收郊区菜地）;被征收房屋补偿费;建设成本;管理费用;销售费用;投资利息;投资利息;投资利息;销售税费;开发利润;开发利润;5、成本法的基本公式： ;6、适用于新开发的房地产的基本公式： ; 某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期3年，贷款年利率3%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，求该土地转让为熟地后的总价（假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。;解：设可转让熟地价格为V 该荒地取得总价：1.2亿元＝12000万元； 土地开发成本和管理费用：2.5亿元＝25000万元 销售费用：V×2% 销售税费： V×5.5% 开发利润： V×10% 投资利息： 土地成本投资利息：12000×（1＋3%） 建设成本和管理费用利息：25000× （1＋3%） 可转让熟地总价：V＝12000＋25000＋ V×2% ＋ V×5.5% ＋V×10% ＋ 12000×（1＋3%）3 ＋ 25000×（1＋3%）1.5 ;7、适用于旧的房地产的基本公式： ;某栋房屋的建筑面积为300平方米，该类用途、建筑结构和档次的房屋的建筑安装工程费为1200元／平方米，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新构建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，房地产开发成本利润率为15%，销售税费为重新构建价格的6%。请计算该房屋的重新构建价格。;解：设该房屋的重新构建价格为V元/㎡， 建筑安装工程费＝1200元／平方米； 专业费用＝1200×8%＝96元／平方米 管理费用＝（1200＋96）×3%＝38.88元／平方米； 销售费用＝V×4%＝0.04V 投资利息＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V）×〔（1＋6%） －1〕＝19.59+0.0006V 销售税费＝V×6% 开发利润＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V ＋ 19.59+0.0006V）×15%＝203.17＋0.0061V V＝ （1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V＋19.59+0.0006V＋V×6%＋ 203.17＋0.0061V）;建筑物重新构建价格的求取方法 单位比较法 以建筑物为整体，选取与该类建筑物的建安工程费密切相关的某种计量单位为比较单位，调查在价值时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑安装工程费，对其进行适当处理后得到建安工程费的方法。 分部分项法 把建筑物分解为各个分部工程或分项工程，测算每个分部工程或分项工程的数量，调查各个分部工程或分项工程在价值时点的单位价格或成本，将各个分部或者分项工程数量乘以对应的单位价格或成本后相加得到建安工程费的方法。;建筑物重新构建价格的求取方法 工料