建邦阳光舜城商的务楼项目.docVIP

中泰阳光舜城项目 PAGE   PAGE 44 1．总　论 1.1 项目名称 中泰阳光舜城项目 1.2 承办单位简介 1.2.1 承办单位 山东建邦集团中泰房地产公司 1.2.2 承办单位概况 山东建邦集团是一家综合性投资集团，是由部分专业技术人员创办的股份制企业，核心企业山东建邦投资管理有限公司注册资本24300万元。集团总部设在山东济南，业务范围涉及投资管理、房地产开发与物业管理、实业投资及贸易、管理咨询、文化创意等。 公司大多数骨干员工拥有硕士以上学位或具有国家注册专业资格，是一家知识型、专业型的公司， 在房地产开发、文化创意项目运作、不良资产处置、国企改制等方面积累了丰富的实践经验，能够就特定项目制定切实可行的综合性处置方案，并进行实际操作，在多个领域有大量成功案例。 1.3项目概况 1.3.1拟建地点 本项目位于济南市最具发展潜力和投资价值的区域，济南市市中区阳光舜城最南端。东侧依山，西侧为“天泰太阳树”高档社区，地理位置得天独厚，周边环境与风光俱佳。 1.3.2项目建设规模 项目占地面积2713.9平米，用地性质为建邦集团中泰公司建设用地。根据现场测绘以及规划设想，拟建的“阳光舜城商务中心”与南北规划道路垂直，东西长50.20米，南北进深18米，地上16层，地下2层，西南侧增加附楼2层，地下1层，长25米，宽10米，建筑面积共计17014.8平米，建筑容积率为6.27。 1.3.3项目投入总资金及主要技术经济指标 项目总投资：7842.89万元 销售成本合计9031.67万元 销售收入11966.08万元 利润总额2934.41万元 净利润2200.81万元 投资净利率28.06% 投资利税率47.41% 投资回收期1.83年（含建设期） 2. 市场分析预测 2.1济南内房地产市场现状 当前，济南市房地产业在国家宏观政策的指导下进入平稳发展的阶段，基本保持了稳步发展的态势。2006年济南市房地产业完成投资 146.5亿元；施工面积1015.5万平方米；竣工面积276.2万平方米；新开工面积351.7万平方米；销售面积259.7万平方米。 2007年，济南市房地产开发完成投资175亿元，施工面积1100万平方米，竣工面积310万平方米，新开工面积400万平方米，销售面积290万平方米。下图为2007与2006年济南房地产开发投资比较（单位万平方米） 由以上对比看出济南的房地产市场相对稳定，房价上涨速度相对较慢，没有像一线大城市出现房地产投资增速过快，房价上涨过快，波动较大等问题。 据《2007年济南市房地产市场运行情况》显示2007年济南市住宅商品房的销售面积为290万平方米，而2007年济南市住宅商品房的供应量仅为178万平方米，存在着112万平方米的缺口，需要由以往的年份的供应量来填充，可以看出2008年整个济南市的房地产市场存在着巨大的刚性需求。 此外，除了巨大的市场刚性需求外，城市的升级发展也是影响房产行业发展的主要因素。全运会的到来使济南城市化建设迎来了空前的发展机遇，奥体中心的区域定位引领了济南发展的大势，北园大街、历山路、二环东路BRT工程的建设以及城市内多条河流与道路的改造，均以全运会开幕时间为投入使用节点，38个棚户区改造项目多数要在全运会之前开展，整个城市的建设如火如荼，各项改造工程日新月异，城市风貌与功能全面升级。巨大的市场需求加上济南城市在2008年中将要完成的大刀阔斧的动作，给房产行业呈现了一个开阔的发展前景。 2007年济南房地产市场总体特点如下： 一是新项目层出不穷，据统计新增项目推货量在100万平米以上，而老盘的新推货量也在180万平米以上。 　二是物业形态以小高层、高层为主，分布广泛 2007济南新推物业形态以小高层、高层为主，占到了总供应量的70%以上，多层及低密度别墅较少，不到30%。 三是销售价格大幅上涨，部分楼盘价格上涨幅度达到1000元/平米。 2007年初监测显示大部分楼盘售价在4000——5000元/平米，单价在5000元/平米的项目占到总供应量的65%，但年末显示绝大多数楼盘售价已上调至5000元以上，如北部翡翠郡由年初的4100调至年底的5100元/平米，西外环泉城花园年初开盘仅3900，年底就已经涨到5200元/平米. 四是总体市场交投活跃，需求旺盛，平稳发展 2007济南地产火爆异常，教育地产重汽.翡翠郡自5月起连续数月成交突破亿元。更值得注意的是中小盘的热销。帝苑.东领