河南省汝州市朝阳路北侧土地使用权项目标的介绍6.5汇.doc

汉海集团河南拍卖有限公司推介项目资料 仅供宣传，详细资料以拍卖文件为准。 地址：郑州市郑东新区普惠路78号绿地之窗景峰座12B楼122室 网址： 电话：0371-5697772  PAGE \* MERGEFORMAT 9 河南省汝州市朝阳路北侧土地使用权项目 标的介绍 联系人：路先生一、项目概况 （一）项目名称：河南省汝州市朝阳路北侧土地使用权项目  （二）项目位置及现状： 1、项目界址及规划条件：该项目位于河南省汝州市东部，地块东临规划东环路、西临207国道（老东环路）、北临规划向阳路、南 临朝阳路（贯穿汝州城区东西向主干道，道路两侧为本市房地产开发集中区域）。出让总面积469.5亩（分七宗地出让），商住用地，容积率≤2.5，建筑密度＜30%，绿地率≥35%，建筑限高60米。项目地块出让参考价100万元/亩。 2、地块现状：项目地块西南角现状建有计划生育服务站及加油站，东北角有少量拆迁，其余部分均为净地。地块规划四面临路，其中西侧道路为现有道路，南侧朝阳路路基已完工，东侧及北侧规划路尚未开工。 （三）项目优势： 1、区位优势：项目地块地处老城区与汝东新区交界处，紧邻城市东西向主干道朝阳路北侧，是汝州城市未来向东发展的第一站，未来升值空间巨大。项目东南为规划汝东高新技术产业区，是城市东拓片区的核心节点，是集办公、文化教育、商业服务、医疗服务、生活教育于一体的综合区。 2、配套设施优势： （1）朝阳路商圈：朝阳路区域为汝州市唯一的高端商业核心区域，雨润国际广场、华予购物广场、汝州名吃一条街等商业项目均为该区域聚集了大量的人气。 （2）汝州市体育文化中心：汝州市体育文化中心是汝州市未来最大的综合性体育健身活动中心，坐落于广成路北侧，距本项目不到一公里，是人们健身、娱乐、训练、休闲的绝佳场所。整个场馆包含会议中心、体育运动场、游泳馆、篮球馆、多功能训练房和综合楼六大主体，总占地310亩，总投资3.5亿元。2012年底开工，工期3年，截止2015年5月份，部分场馆主体已完工。 （3）汝州市实验中学：汝州市实验中学紧邻项目北侧，按照省级示范性全日制普通高中建设，是汝州市建筑面积最大、硬件配套最为完善的市实验中学。学校总占地225亩，总投资1.8亿元，2014年7月建成，设计规模60个班，每班学生60人，在校学生3600人，教职工277人。 （四）项目区域市场调查分析： 1、商品房价格对比：目前汝州市在售楼盘主要集中在朝阳路附近，以雨润国际、圣庄园、万基花园为代表，楼盘品质相对较高，周边环境较为成熟，是汝州市商品房最为成熟的区域，也是商品房的价格高地，目前销售价格在3800-4000元/㎡之间。老城区为人口密集区域，商业气息浓厚，但城市形象相对落后，且发展受限，区域内已无净地出让，现有楼盘基本为旧改项目，商品房均价3800元/㎡。南环路区域为汝州市近两年发展区域，离中心城区较远，人气较差，商品房销售价格为3400-3600元/㎡，属于价格低谷区域。 2、商品房产品类型：汝州市在售楼盘以高层为主，产品类型相对单一，别墅类产品处于起步阶段，客户对高端住宅产品缺乏认知。 3、土地供应：近年来汝州市商住用地总体供应量不大，供应区域主要集中在朝阳路及南环路附近。2014年唯一供应的一宗商住用地与本项目同处朝阳路北侧，距本项目仅500米，成交单价达到272.26万元/亩，楼面地价1074.70元/㎡。 4、房地产市场分析：2014年，受房地产市场大环境影响，汝州市房地产投资积极性有所下降，房地产开发企业到位资金紧缺，房地产市场整体呈现放缓态势。受此影响，汝州市进一步放缓土地供应量，以维持现有楼盘及新增楼盘平稳去化。2015年，国家相继出台一系列房地产鼓励政策，以维持房地产市场的平稳过渡，消费者购房热情逐渐回升，加之汝州市近年房地产供应量不多，今年新开楼盘销售情况十分良好。 5、楼盘情况介绍： （1）江山壹号院：2014年底取得预售资格，即将开盘，价格未定，产品类型为双拼别墅、联排别墅，实际容积率1.12，户型面积200-400㎡；2013年底拿地，土地单价75.19万元/亩； （2）圣庄园：2015年5月29日一期开盘400套，销售均价3970元/㎡，开盘即售售300余套，产品类型为高层； （3）万基花园：均价4000元/㎡，尾盘，产品类型为小高层、高层； （4）雨润城：均价4000元/㎡，2015年初开始蓄客，预计6月份开盘，产品类型为高层； （5）华予金城：均价3900元/㎡，尾盘，产品类型为高层； （6）福地国际花园：均价3860元/㎡，尾盘，产品类型为高层； （7）绿洲凤