昆明市城中村改造项目教程.ppt

;没有城市化进程，就没有城中村。无论从政治还是经济角度看，城中村是阻碍城市发展的绊脚石。 ;昆明市主城区249平方公里范围内，有城中村336个，面积近20平方公里，建筑面积达3800多万平方米，仅常住人口就达76万余人。按照昆明主城区每年新建500万平方米的商品房面积计算，城中村的建筑面积相当于7-8年的商品房建筑面积。;盘龙区：现有城中村67个，占地19182.24亩，涉及200784人。 官渡区：现有城中村103个，占地3万亩，涉及22万人。 五华区：现有城中村51个，占地9794亩，涉及15.3万人。 西山区：现有城中村115个，占地20864.431亩，涉及247040人。;20~49岁人口占总人口的51.95%； 以土地、物业出租为主的股份合作制集体经济； 人口密度大，高密度和不相称的城市建设是居住 状况恶劣的一大原因； 低收入人群比例较大； 人口构成较为复杂，事业和无业人员较多；;;拆迁安置工作：政府全局主导，企业密切配合； 项目启动审批：只要是纳入城中村范围内的改造 项目，成熟一个，开发一个；;;好地段，高利润必然伴随高风险、高投入，淡然这也是开发实力的综合体现！;企业准入条件：（参考官渡区）;拆迁补偿安置原则 ：（参考五华区）;原地回迁原则： 采取先搬迁过渡，后还建安置的做法。 ① 国有土地上的房屋，以被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面积及用途为准，按“拆一还一”的原则赔还。 ② 农村集体土地上的房屋，在《通告》之前办理了房屋产权证的，超过四层、300平方米的，以房屋产权证载明的建筑面积进行赔还。在《通告》发布之后建盖的房屋，具有合法产权或《通告》发布之前的三级组织[即村民小组、村委会、原居住地（镇、街道办事处）]（下同）批准建盖的房屋，按“每一户农户以建筑面积不超过300㎡，建盖楼层不超过四层”的面积进行赔还。;货币补偿原则： ① 以被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面积及用途为准，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 ② 农村集体土地上的房屋，按国土资源管理部门提出的，由市、区政府批准的征地拆迁补偿标准执行。 在《通告》发布之前办理了房屋产权证，超过四层、300平方米的，以房屋产权证证明的建筑面积为准。 在《通告》发布之后建盖的房屋，具有合法产权或《通告》发布之前三级组织批准建盖的房屋，按“每一户农户以建筑面积不超过300㎡，建盖楼层不超过四层”的面积进行赔还。;面积界定： 对于每一幢建盖楼层未达到四层且建筑面积未达到300㎡的住房，以其底层面积为标准计算至四层，超出300㎡的按300㎡计算，不足300㎡的按实际面积计算，计算面积减去实际已有的建筑面积的差给予适当的补助，补差部分采取一次性货币补助。;其他补偿： 对超过“四层、300平方米”的无合法产权和三级组织批准的房屋，按批准的“一村一策”补偿标准进行补偿 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，一律不予补偿。;搬家费与临时安置补助费的标准及发放;⑴ 选择货币补偿的，搬家费每户300元；临时安置补助费按住宅每月每平方米10元；办公用房、仓库每月每平方米20元；经营用房每月每平方米30元，按3个月计算，一次性发放。;⑵ 选择回迁安置的，搬家费每户一次性发放600元；自行解决过渡期房源，过渡期暂定为30个月，以实际交房日期为准，过渡期间由拆迁人按协议回迁面积发给被拆迁人临时安置补助费，临时安置补助费按住宅每月每平方米10元；办公用房、仓库每月每平方米20元；经营用房每月每平方米30元，按12个月计算，一次性发放。;如拆迁人在规定期限内不能按期交房，过渡费双倍计发，直至安置房交付为止。;;;;;第一步：尊重政府，沟通在先;第二步：入户调查，内部核算;第三步：定向招拍，报规报批;以盘龙区敷泽村项目为例;二、投资开发的必要条件： 1、履约保证金；该地块属于100亩以上，应当交纳1500万保证金，交纳保证金后，政府部门配合完成相关拆迁筹备工作，政府不提供相关服务； 2、在拆迁区域范围内要满足村名90%以上签字同意，居民和公共单位70%以上签字同意，方可进行后续工作。 4、若项目属于招商引资开发，开发商需在鼓楼社区注册项目公司，并开立账户，保证注册资金为外资1亿元人名币。;三、操作流程 按盘龙区城中村重建改造的相关政策文件执行： 和盘龙区城改局签订框架协议并缴纳履约保证金； 在政府协助下（鼓楼街道办事处）与相关住户和单位达成拆迁补偿协议（70%和90%）并完成拆迁方案，上报盘龙局拆迁局。 万名册和拆迁方案审批通过后进行毛地定向招牌挂。 待规划设计方案审批，拆迁同时通过“公???努力”完成4证领取。; 《城中村改造优惠政策》中优惠之处主要体现在