2010年03月中华企业杭治章家坝地块定位提报.pptVIP

谨呈：浙江台州市国强建设集团有限公司 深圳市尊地地产咨询有限公司 2010-03-31;前言;我们为此次提案拟定的主题词：;沟通提纲;;项目地处山东省滨州市滨城区黄河四路以南，黄河二路以北，渤海十七路以东，渤海十六路以西； 项目宗地面积为273069平方米，净地面积为201914平方米，总建筑面积近40万平米； 项目地处滨州城市发展主要方向上，新老城区接合部，具老城区约为3KM； 因此， 项目属性界定为城市新区大盘开发。;战略选择;战略选择;战略选择;战略选择;战略选择;战略选择;战略选择;战略选择;战略选择;;商业发展概述;主要商业项目及体量;商业市场主要问题;片区商业发展状况;商业开发条件;项目商业属性界定;项目商业属性界定;地块商业价值分析;地块编号;商业形态分析;区域商业趋势及项目定位方向;项目发展方向;商业布局建议;社区商业和住宅面积配比;商业体量建议;运营模式建议;统一运营管理主要内容;;发展概念;发展概念;发展概念;;1、环境配套先行：与首期住宅同步建设以生活配套、商业配套为主的必要配套物业； 2、样板示范：开盘前完成大型高尚会所、局部成熟园林、启动区豪华装修样板房的体验示范区建设； 3、产品创新：基于本土生活习惯的室内外空间打造，引入滨水住宅、坡地住宅等产品模式，强化入户花园、户内花园、超宽景观窗、挑空露台、观光电梯等产品概念，配置面积赠送等产品附加价值等产品创新手段； 4、高举高打：以市场接受度高的产品先期试探和撬动市场，以差异化、高性价比的产品策略快速进入目标市场，并树立高端的市场地位，建立项目品质、价格的标杆； 5、强势推广：从项目品牌及生活方式、产品品质入手，自上而下，自外而内地建立项目的市场绝对话语霸权。;启动区域选择：项目地块展示面主要在黄河二路，是地块商业价值所在区，作为项目商业开发区域不宜作为启动区布置同时也是还建部分用地；黄河四路的展示性远不及黄河二路，黄河三路为规划路不具备启动区设置的条件；黄河三路与黄河四路间地块也是项目居住价值的所在的区域，适合布置高端物业产品（独栋、联排），有利于作???启动区带动项目的强势启动，符合项目的启动战略考虑，因此项目启动区应考虑在黄河三路与渤海十路交汇区域（如图所示）； 启动区为最大效果对黄河二路和黄河四路展示性的引入，对渤海十六路沿线（如图）展示效果处理，会所的南线临时休闲广场、木栈台、鸽子广场,以聚人气；会所的北边做娱乐设施，黄河路做效果围挡，先做出园林效果以展示项目形象。 ;;以旅游经营性开发带动房地产开发;旅游地产开发规律;旅游地产利润实现途径;适宜的城郊旅游地产开发模式;;区域旅游资源概述;开发定位设想;定位思考出发点之二：资源条件 项目濒临神仙居核心景区，地块范围内可利用资源主要有桐江书院、永溪漂流等，考虑项目定位时，须从自身资源条件出发，适度利用周边文脉，如皤滩古镇仿古风情街等，进行深度开发，以形成区别于周边旅游景点的特色化旅游资源。;定位思考出发点之三：发展趋势 从世界旅游发展的脉络看，旅游模式均有其谱系概念，乡村休闲旅游兴起并发展于西欧地区，从其发展的轨迹看，乡村旅游经历了“纯观光—休闲旅游—复合型旅游”的转变。 仙居旅游起步较晚，目前尚处于利用自然资源靠天吃饭的旅游观光阶段，未经深度开发，休闲和娱乐功能未得到有效开发和重视，旅游内核单薄、缺乏特色，而未来随着政府对于旅游业的高度重视和深入开发，复合型旅游目的地将是发展的重点，项目定位应具有较强的前瞻性，以引领市场需求，形成自身的竞争优势，扩大辐射面，争取更大范围内的有效客源。;定位思考出发点之三：市场需求 随着国内经济的快速发展，城市居民生活水平日益提升，随之而来的生活压力与日俱增，在紧张的生活节奏下，短途旅游成了其放松心情，缓解压力有效方式，旅游业也在这种大环境下风生水起，据统计，2009年，我国旅游收入1.26万亿元，同比增长9%，占GDP总量3.75%，旅游逐步成了促进内需，拉动经济增长的有效手段。 长三角近年乡村旅游发展迅速，以乌镇、周庄等江南水乡为代表的乡村旅游目的地已逐步形成具有区域特征的休闲旅游景观带，吸引国内外游客观光度假。 仙居旅游资源丰富，加之政府重点引导，未来旅游产业将迎来新的发展机遇，市场容量和需求将得到有效扩充，发展空间巨大，因此，项目的定位应充分考虑到未来的发展态势和消费需求多样性。 ;基于以上四点分析，我们认为，本项目应具有提升仙居旅游发展的战略考量项目的发展，提出项目定位初步可以考虑为： 1、仙居旅游核心特色旅游组团 2、仙居旅游综合服务中心 3、长三角历史人文教育培训基地