世联2011年长沙天麓201为1上半年营销总结及下半年执行计划.ppt

从暗战 到亮剑——天麓2011上半年营销总结及下半年执行计划;*;;客户情况：上门220批，进线541批，主要认知渠道为项目地围挡;展示情况：上半年展示工程节点推迟，项目长久处于原始工地状态，展示效果欠佳;巡展：推进设立新世界百货巡展点一处，利用线下展点积累客户;线下拓展：利用体验中心开放活动邀约车行、银行、百货、麓谷工业园等拥渠道优质客户;利用IPAD演示项目价值，对客户展现良好的豪宅营销服务素质 形象 区域 地段 产品 资源 开发商品牌 销售信息 活动 ;2011上半年关键词：暗战;但是，目前依然面临诸多问题;2011上半年小结;2011上半年启示;重新盘点2011年目标：6个月、5个亿、标杆价格;;*;*;;*;*;政策热点之 准备金利率上调;政策热点之 加息;*;*;长沙河西别墅市场未来供应：未来主要供应联排，集中在今年年末到明年初推售;竞争对手选取条件：地理位置、产品相似性和客户群重叠性;;*;竞争项目A、金科·东方大院下半年有11万方货量推出，以联排为主;天麓VS东方大院：本项目规模、配套、产品方面占有优势，但展示不具备优势;竞争项目B、中粮北纬28°城市远郊全资源型别墅，以景观及产品为核心卖点;天麓VS中粮北纬28度：本项目在区位、配套占有优势，但品牌、规模和展示不具备优势;*;天麓VS盈峰翠邸：本项目在区位、配套、资源和产品方面占有绝对优势;项目名称;*;*;2011年推售物业为联排、洋房，产品质素较好;交通轨道状况进一步提升，城市轻轨建设在即，本项目地段进一步中心化、门户化;配套：三万平米商业配套，能够有力支持本项目的地段和项目素质;利用产品的唯一性和独特价值点打动客户，将产品升格为天麓作品，即就是样板产品;天麓别墅产品十大价值标准;产品价值梳理：产品品质先行，强调资源和板块升值潜力，配合以逐步到位的实景展示;*;*;*;*;客户样本3： 王先生 年龄：30岁左右 居住区域：岳麓区 置业类型：联排 客户特征：投资兼自主;来时穿拖鞋,非常随意; 客户语录： 长沙的别墅区南边有一个，你们这里也算一个，别墅比较多，有几个大开发商都在这里，听说深圳的金地也来了，它的产品做的不错，加上金科，然后还有你们，产品设计也还不错，那这个区域的别墅产品都是高品质啊，这个区域我估计能发展起来； 客厅的尺寸具体是多少？为什么除了户型图就什么都没有了？ 你们说的很好,也很有自信,但是你们能看的东西太少了,我只有感觉没有一个直观的了解;;客户样本4： 周先生 年龄：30岁左右 居住区域：芙蓉区 置业类型：洋房 客户特征：在麓谷工业园上班，看过金科东方大院后过来天麓 客户语录： 我去看了你们的工地那里，环境确实不错，就是配套不行啊； 我比较喜欢你们的地下室带采光，以后可以用来做健身房，还有阁楼，赠送的面积蛮多的； 对面我去看了,什么都不错啊,而且价格比你们低,那我为什么要选这里,纸上说的是不错，但你总要有东西让我看,又不是几百几千,几十万上百万呢;;姚先生，投资客，大约45岁左右，上门三次 “你们说的很好，也很有自信，但是你们能看的东西太少了，我只有感觉没有一个直观的了解，这是我感觉上的不对称，但是你们说的空口无凭，什么也看不到，这就是你的不对了。”;*;;*;亮剑背景小结;;;;;;;*;;*;营销中心开放前（5月~7月15日）;*;*;展示条件 3 ——7月10日前完成营销中心包装;展示条件4——营销中心内部导视系统7月15日完成;展示条件5——营销中心周边导视系统7月15前到位;展示条件6——营销中心内部广告包装7月15前到位;网络——利用硬广、软文以及论坛炒作，结合营销中心开放信息，释放最新信息;短信——开放前两周开始投放短信，主打营销中心开放以及样板产品价值点;线下多渠道拓展客户资源——“异业同盟”形式有效扩大项目可利用资源及客户资源;关键物料;关键事件回顾;;*;*;展示条件1——清水样板房7月30日到位;展示条件2——精装样板房8.14到位;展示条件3——营销中心内部氛围营造;营销活动1——水岸会所开放活动（7月16日）;营销活动2——大战拉斯维加斯(样板房开放)（7月30日至8月14日）;营销活动3——旺场活动之风情酒吧，私藏酒窖;户外——7月15前完成更换;报广——营销中心开放前三天投放四联版报广（晨报、晚报）;网络——配合营销中心开放，使用网络硬广+软文+论坛炒作形式全面覆盖网络渠道;短信——主打联排价值点及体验式活动信息;关键物料;关键事项回顾;;*;*;展示条件1——启动区园林9月6日前包装到位;*;营销活动2——以恐龙展为和核心的起势活动，能够达到在长沙市形成口碑影响力（9月3至9月11日）;恐龙展活动;展示;推广渠道的选择——户外、报广、巡展;关键物料;关键事项;;*;9.15;营???活动1