长沙湖南环保科技产业晕项目前期策划.ppt

*;前　言; 从三个问题谈起！;一，如何看待当前的形势，对项目有哪些借鉴？;项目位于一个目前相对不成熟区域，属高容积率中等规模楼盘，高容积率决定了地块必须集约用地开发高层，开发成本不低，一定程度上提高置业门槛，而地块价值度目前不高，区域人群购买力有限，如何看待这一矛盾。;项目总体量中等，且商业比重过大，从表面上看无明显的特点及优势。这样的一个项目该如何定位（形象定位、产品定位、客群定位），如何让客户快速认知项目，并从认知到偏爱项目。如何制定科学的开发策略，把握有利入市时机，最终实现现金回流与销售利润的最大化？;带着这些主要问题， 我们作深入的分析和思考。;项目环境解读;1、楼市新政核心阐述; 这套政策“组合拳”包括：差别化房贷、契税调整、市场监管、限购令、开发企业监管、一房一价，总体剑指当前房市存在的几个最突出矛盾，具有较强的现实针对性，对长沙来说，虽然长沙房价并不高，但其他大城市的房价上涨受到制约会对长沙房地产消费者造成降价预期，再加上支撑房地产的主力——投资性购房需求的衰减，将对长沙房地产项目的销售速度带来严重挑战，对溢价利润带来严重侵蚀，我们必须提前应对。出于国人对不动产的偏爱，风险相对较低的中小户型、临街商铺面临市场形式相对较好。;3、新南城的核心价值;4、暮云组团的机遇挑战;5、环保产业园的利好因素;环保产业园规划介绍;项目位于环保工业园的西侧，属于规划中比重较小的住宅用地。在工业园 的整体规划中，商业用地也较少。;地块价值分析;1、项目概况;2、地形地貌、日照通风;邻近多条城市主要干道，交通路网日趋完善，但短期内公交配套缺乏。;项目属性界定;不成熟片区的高容积率、限高项目开发问题：;区域市场不成熟与项目高容积率形成矛盾;项目价值重新审视;1、随着长沙房地产快速发展及板块开发水平日趋接近，客户正在转变对于不成熟区域及高容积率项目的认识； 2、项目品质与区域发展潜力已经成为影响客户置业的核心因素，发展前景越来越受到客户重视。 3、综合性物业的盛行，项目的综合物业及多种业态规划将提升项目升值潜力，吸引更多客户。;项目整体定位;Ｓ：优势 项目地块周边未来交通规划可实现较佳的通达性； 项目西临城市主干道万家丽路，提升了其商业价值； 地块临街面长，适合商业开发； 项目地形平坦，将有效降低开发成本。 ;核心价值提炼;研究目的： 如何突破区域形象，实现项目价值突破？ 如何通过差异、创新产品，占领市场？;项目概况—— 区位：长沙市政府对面，金星大道与岳麓大道交汇处，项目总建筑面积约12万平米。 交通：多条公交线路从项目经过，两面临路，交通方便。 配套：周边学校、商业、医院等配套齐全。;产品分析—— 由7栋高层住宅、1栋公寓组成，集公寓、商业街、住宅于一体。 以舒适居家型户型为主，集居家、商务、休闲、观景于一体。 首创了空中别墅和亲情3+1户型，空中别墅，6米挑高花园露台，超高中空豪华客厅等设计。;项目点评—— 1、美林银谷启动之初，周边配套极不完善，区域发展不成熟，但美林银谷抓住政府规划金星中路的有利契机，与政府一同炒作，成为市场热点，引起关注。 2、项目着眼于未来，打造高规格的国际公寓、国际街区、国际住宅，通过人居理念和产品的创新，迅速建立了项目高端形象。 3、项目注重产品形象及概念的包装，并通过户型创新增加产品竞争力。 4、差导化的高端营销活动，提升项目形象：与政府同台唱戏，借助政府及舆论的影响力，以国际化的大视野规划项目。;项目概况—— 区位：位于芙蓉南路和木莲冲路交汇处，随着两型社会建设，融城加快，该区域迎来快速发展期，具升值潜力。 交通：多条公交线路从项目经过，规划的地铁站口就在附近，距二环线、绕城高速不远，交通便捷。 配套：小区内有幼儿园和商业街区。周围分布有各类学校及医院，商业及银行等配套日趋完善。;产品分析—— 项目由12栋建筑(含商住楼)组成，沿木莲冲路设计有700米商业街； 户型紧凑经济实用为主,41-112平米1、2、3房，以降低首付。 建设5000多平方米城市绿化广场，保障品质居住环境。 底层架空，规划成泛会所架空层庭院景观。;项目点评—— 1、项目位于二环以南，项目启动之初，区域发展不成熟，配套不完善。但项目抓住南城发展前景及地铁物业进行宣传，强调升值潜力，取得不错效果。 2、项目以城市单身贵族、计划结婚或刚结婚的年轻夫妻为核心客户群体，针对这群客户群诉求卖点，契合客群心理，引起共鸣。 3、项目全部为中小户型，紧凑实用，主要针对第一次置业者和投资客户，以低总价、低首付的高性价比吸引客户，以降低置业门槛。 4、项目尽量弱化容积率高、较为压抑、宜居性一般（紧靠芙蓉路）的弱点，通过底层架空、花成本修建绿化广场强化居住环境。 5、项目在重视建筑质量的同时，也注重小区自身商业的配套，利用项目两面临路的优